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Kündigungsfrist Kündigungsfristen
Hier können Sie sich über die Kündigungsfristen für Ihren Mietvertrag oder auch generell über Kündigungsfristen von Mietverträgen informieren.
Bitte unterscheiden Sie zunächst danach, ob es um die Kündigungsfrist für den Mietvertrag einer Wohnung oder um die Kündigungsfrist für gewerblich genutzte Räume geht.
Die nach dem Gesetz bestehenden Kündigungsfristen bei einem Mietvertrag über Wohnraum und einem Mietvertrag über Gewerberaum bzw. Geschäftsraum sind unterschiedlich ausgestaltet.
Kündigungsfrist Wohnraummietvertrag
Ein Mietvertrag über eine Wohnung kann vom Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden (§ 573 c Abs. 1 BGB). Auch der Sonnabend ist dabei als Werktag anzusehen. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats.
Für den Vermieter (und nur für diesen) ist die gesetzliche Kündigungsfrist abhängig von der jeweiligen Dauer eines Mietverhältnisses unterschiedlich ausgestaltet. Denn für ihn verlängert sich die dreimonatige Kündigungsfrist um weitere drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter fünf Jahre und um nochmals drei Monate (insgesamt dann 9 Monate), wenn seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter acht Jahre verstrichen sind. Für Kündigungen des Mieters gilt diese Verlängerung der Kündigungsfrist nicht.
Abweichende Vereinbarungen der Mietparteien zur Kündigungsfrist, die sich zum Nachteil des Mieters auswirken, sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Vereinbarung einer Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mieter von Wohnraum ist also nicht möglich.
Bei Fragen zur Kündigungsfrist oder Kündigung Ihres Mietvertrages können Sie auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline in Anspruch nehmen.
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Zeitlich befristeter Kündigunssauschluss bzw. Kündigungsverzicht
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist die individuelle Vereinbarung eines zeitlich befristeten Kündigungsausschlusses zwischen den Mietvertragsparteien durchaus möglich. Im Klartext bedeutet dies, dass die Parteien in einem Mietvertrag wirksam vereinbaren können, dass die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für einen gewissen Zeitraum ausgeschlossen werden soll.
Sogar einen einseitigen Kündigungsverzicht nur des Mieters für einen Zeitraum von 60 Monaten hat der BGH in einem Fall für wirksam erachtet. Nicht aber den in einem Mietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzicht für eine Dauer von mehr als vier Jahren.
Nähere Einzelheiten zum Stand der Rechtsprechung zu diesen und weiteren mietrechtlichen Fragen finden Sie in unserer Rechtsprechungsübersicht.
Alte Mietverträge
Für die noch auf der Grundlage des alten Mietrechts des BGB vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträge waren oft in den Standardmietverträgen formularmäßig die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart worden, welche anders als die neue Regelung dem Mieter nach längerer Dauer des Mietverhältnisses jeweils gestaffelt auch längere gesetzliche Kündigungsfristen auferlegten (Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses von drei Monaten, sechs Monaten, neun Monaten bis hin zu einem Jahr).
Derartige Fristenklauseln, die formularmäßig im Mietvertrag den alten Gesetzesstand vor dem 1.9.2001 wiedergeben, blieben zunächst nach der (inzwischen überholten) Rechtsprechung des BGH auch nach dem 1.9.2001 weiter wirksam. Auch der Mieter hatte daher damals im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses die seinerzeit vor dem 1.9.2001 im Mietvertrag vereinbarten längeren Kündigungsfristen nach längerer Mietvertragsdauer zu beachten.
Danach hat der Gesetzgeber auf diese Rechtsprechung reagiert und durch eine Änderung der mietrechtlichen Vorschriften mit Wirkung zum 1. Juni 2005 auch für Mietverträge, die vor dem 1.9. 2001 geschlossen worden sind, für den Mieter von Wohnraum eine lediglich noch dreimonatige Kündigungsfrist bestimmt. Dem entsprechend gilt heute auch bei alten Mietverträgen für den Mieter nur noch die dreimonatige Kündigungsfrist.
Wenn die in Ihrem Mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist nicht lediglich formularmäßig den Wortlaut der derzeitigen oder früheren gesetzlichen Regelungen wiedergibt sondern andere - möglicherweise sogar mit Ihnen individuell vereinbarte - Absprachen enthält, sollten Sie sich bei Zweifeln über die Kündigungsfrist lieber durch einen Rechtsanwalt beraten lassen.
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Kündigungsfrist Untermietvertrag Wohnraum
Die oben aufgeführten Kündigungsfristen für Wohnraum gelten auch für Untermietverhältnisse über Wohnraum zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter.
Allerdings besteht bei Wohnraum, der entsprechend § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung darstellt und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet (möbliert) hat, eine verkürzte Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 3 BGB. Derartiger möblierter Wohnraum kann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden, sofern er nicht dem Mieter mit seiner Familie oder mit Personen, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, zum dauernden Gebrauch vermietet worden ist.
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Kündigungsfrist Gewerbemietvertrag
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge über Gewerberaum bzw. Geschäftsraum ist in § 580 a Abs.2 BGB geregelt. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres).
Sind in einem Gewerbemietvertrag kürzere Kündigungsfristen als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart worden (z.B. drei Monate zum Ende eines Quartals oder auch zum Ende eines Monats), so gelten diese.
Im Unterschied zum Wohnraummietrecht darf im Gewerbemietrecht die Laufzeit und die Kündigungsfrist eines Mietvertrages abweichend von der gesetzlichen Regelung zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbart werden.
Hiervon wird in der Praxis auch reger Gebrauch gemacht. Die meisten Mietverträge über Gewerberaum sehen feste und lange Laufzeiten der Mietverhältnisse von 5, 10 oder mehr Jahren vor, in denen die Mietverträge nicht ordentlich gekündigt werden können.
Auch eine lange Kündigungsfrist von einem Jahr oder zwei Jahren und/oder automatische Verlängerungen des Mietvertrages um lange Zeiträume, wenn nicht vor Ablauf bestimmter Fristen gekündigt wird, sind bei Gewerbemietverträgen relativ oft anzutreffen.
Option
Häufig wird dem Mieter von Gewerberaum zusätzlich zu den vereinbarten festen Laufzeiten noch die Option eingeräumt, die Dauer des Mietverhältnisses durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter um eine weitere feste Laufzeit zu verlängern.
Macht der Mieter von diesem Optionsrecht innerhalb der ihm hierzu im Mietvertrag eingeräumten Frist Gebrauch und erklärt gegenüber dem Vermieter, das Optionsrecht ausüben zu wollen, so verlängert sich das Mietverhältnis um eine bestimmte weitere feste Laufzeit, ohne dass der Vermieter oder der Mieter das Mietverhältnis innerhalb dieser Zeit ordentlich kündigen können.
Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt.
| Sollte Ihnen die Kündigungsfrist in einem Mietvertrag nicht klar sein oder sollten Sie Zweifel an der Wirksamkeit der in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfrist haben, lassen Sie sich hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten lieber rechtzeitig durch einen Anwalt beraten. | 
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Auf Wunsch können Sie auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline bei Fragen zur Kündigung und Kündigungsfrist Ihres Mietvertrages in Anspruch nehmen.
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