Anwalt für Baurecht


Suchen Sie einen Anwalt speziell für das Baurecht?

Haben Sie Fragen zum Baurecht und benötigen darauf Antworten oder generell die Beratung durch einen im Baurecht erfahrenen Anwalt?

Suchen Sie einen Anwalt für das Baurecht, der Ihre Interessen gegenüber Ihrem Bauunternehmer oder Bauherrn nachhaltig vertritt? Einen Anwalt, der Ihnen im Baurecht als Auftragnehmer oder Auftraggeber in gerichtlichen Verfahren zur Seite steht?

Wenn Sie einen versierten und erfahrenen Anwalt für das Baurecht suchen, sind Sie bei uns an der richtigen Adresse.


Rechtsanwalt Hans-Joachim Nolte ist Mitglied der ARGE Baurecht des Deutschen Anwaltvereins und Ansprechpartner in unserer Anwaltskanzlei für alle Fragen zum Baurecht

Wir beraten und vertreten sowohl Bauunternehmer als auch Bauherrn in allen baurechtlichen Belangen. Für unsere Mandanten hat die Vertretung beider Seiten den Vorteil, dass wir die Interessenlage der jeweils anderen Vertragspartei genau kennen und im Rahmen unserer Beratung und Vertretung sachgerecht bewerten und berücksichtigen können.


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Entscheidungen des BGH zum Baurecht


Ob zu Rechten bei Verzug oder Verzögerung der Bauleistung oder der Zahlung von Abschlagszahlungen, Baumangel und Schadenersatz, Insolvenz des Bauunternehmers, Sonderwünsche oder Sicherheitsleistungen - bei uns finden Sie den Anwalt, der Sie im Baurecht und Architektenrecht umfassend berät. Selbstverständlich bieten wir den Anwalt, der Sie sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht im Baurecht und Architektenrecht vertritt. Wir vertreten Sie vor dem Amtsgericht, dem Landgericht und Oberlandesgericht wie auch vor Schiedsgerichten.


Ein Schwerpunkt unserer Tätigkeit liegt dabei im Hausvertrags- und Werkvertragsrecht bzw. dem Recht der VOB/B. Ebenso beraten, unterstützen und vertreten wir Sie aber auch als Bauherr oder Bauunternehmer bei allen sonst im Baurecht auftretenden Problemen.


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Entscheidungen des BGH zum Baurecht


VOB/B und BGB-Bauvertrag

VOB/B oder BGB Bauvertrag?

Wenn es Probleme am Bau gibt, und beispielsweise der Unternehmer in Verzug gesetzt oder der Vertrag gekündigt werden soll, muss die erste Frage sein, welches Baurecht gilt. Dies kann die VOB/B oder aber das BGB sein. Der Unterschied ist erheblich.


Oft gehen Bauherrn oder Bauunternehmer ohne weiteres davon aus, dass die VOB/B gilt, weil dies eben so in den schriftlichen Vertragsbedingungen aufgenommen wurde. Entgegen der landläufigen Meinung reicht dies aber für eine wirksame Einbeziehung der VOB/B nicht aus.


Wenn bei Vertragsschluss nicht nachweisbar ein Exemplar der VOB/B übergeben wurde, ist diese zwischen einem Bauunternehmer und einem Verbraucher nicht wirksam in den vertrag mit einbezogen worden. Es liegt dann also ein BGB – Werkvertrag vor, weder der Bauunternehmer noch der Bauherr können sich dann auf Regelungen der VOB/B berufen.

Deshalb gilt, dass zuerst der Vertrag und seine Entstehung kritisch betrachtet werden müssen, bevor irgendwelche Rechte oder Ansprüche geltend gemacht werden können.


Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben und eine rechtliche Beratung wünschen, setzen Sie sich zweckmäßigerweise direkt mit uns in Verbindung.

Sie erreichen RA Nolte unter der Durchwahl 040 – 3571 5060.


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Entscheidungen des BGH zum Baurecht


Unterschiede von VOB/B-Bauvertrag und BGB Bauvertrag?

Die Unterschiede zwischen beiden Vertragsarten sind erheblich, weil beide auf unterschiedliche Zielgruppen ausgerichtet sind.

Nach VOB kann ein Bauvertrag auch schon vor der Abnahme gekündigt werden, was nach BGB Werkvertragsrecht grundsätzlich bzw. nur sehr viel komplizierter möglich ist. Ebenso gibt es zwar in der VOB/B aber nicht im BGB eine Möglichkeit, den Bauunternehmer zu zwingen auch ursprünglich nicht vereinbarte Zusatzleistungen zu erbringen.


Dies gibt es im BGB nicht, hier ist der Bauherr an den ursprünglich geschlossenen Bauvertrag gebunden, Sonderwünsche können nicht angeordnet werden, sondern müssen in einem Nachtrag vereinbart werden. Selbstverständlich muss in beiden Fällen die entstehende Mehrarbeit vergütet werden

Geht der Bauunternehmer während der Bauphase in die Insolvenz, kann der Bauherr den Vertrag kündigen. Dies ist anders als im BGB, wo es diese Sonderkündigungsmöglichkeit nicht gibt. Hier muss nach allgemeinem Rücktrittsrecht vorgegangen werden und dem Bauunternehmer zunächst eine Frist gesetzt werden. Ist schon ein Insolvenzverwalter bestellt, hat er ein Wahlrecht hat, ob er den Vertrag weiterführt. Dies kann zu jahrelangen Verzögerungen führen.


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Entscheidungen des BGH zum Baurecht


Die Gewährleistung für Baumängel dauert im BGB bis zu 5 Jahre nach Übergabe, im VOB/B - Vertrag sind es dagegen nur 4 Jahre. Das klingt allerdings schlechter, als es ist. Denn in der VOB/B ist der Beginn der Gewährleistung an die Mängelrüge geknüpft, womit die Frist dann unter Umständen doch später als beim BGB-Bauvertrag abläuft.


Es empfiehlt sich, bei vorhandenen Baumängeln zunächst einmal Rechtsrat dahingehend einzuholen, wann die Gewährleistungsansprüche verjähren – daraus ergibt sich dann zwingend der Zeitplan für die Mängelfeststellung und ihre Beseitigung.


Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben und eine rechtliche Beratung wünschen, setzen Sie sich zweckmäßigerweise direkt mit uns in Verbindung.

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VOB/B oder BGB – was ist vorteilhafter?

Das kommt darauf an. Sowohl BGB als auch VOB/B sind in sich ausgewogene Regelwerke. Bei Verträgen zwischen Unternehmern, die beide im Baugewerbe tätig sind, ist sicherlich die VOB die sinnvollere Regelung, da sie formale Verfahren und Fristen in den Bauvertrag einführt, die speziell auf größere Bauvorhaben zugeschnitten sind. Hieraus ergibt sich aber auch im Umkehrschluss, dass die VOB/B nicht die erste Wahl für Privatpersonen ist, da sie zwar ein komplettes, aber kompliziertes und formalistisches Regelwerk darstellt. Hier ist das BGB besser für Bauherren.


Der Königsweg bei privaten Bauherren ist sicherlich die individuelle Vereinbarung eines BGB-Bauvertrages, wobei die Schwachpunkte des BGB dadurch vermieden werden können, dass entsprechende, den Bauherrn günstige Regelungen individuell vereinbart werden.


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Rechte bei Verzögerungen am Bau

Schadenersatz bei Verzug!

Bei Verzögerungen am Bau haftet der Bauunternehmer und schuldet Schadenersatz, wenn er sich gleichzeitig auch im Verzug befindet.


Nach dem BGB kommt der Bauunternehmer erst dann in Verzug, wenn er auf eine Mahnung des Bauherrn, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, die Leistung nicht fertig gestellt hat. Die in der Praxis entscheidende Frage ist aber, ob die Leistung des Bauunternehmers schon fällig ist. Ist sie dies nicht, ist die Mahnung unwirksam. Es kommt also auf die vertraglichen Vereinbarungen der Fälligkeit der Bauleistung an.


Ausführungsfristen?

Üblicherweise steht im Bauvertrag ein sogenannter „bestimmbarer Termin“, beispielsweise „dass das Bauvorhaben binnen 7 Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung“ fertig zu stellen ist. In diesem Fall ist die Fälligkeit der Leistung vertraglich wirksam vereinbart. Ist das Bauwerk dann zum versprochenen Zeitpunkt nicht fertig, tritt automatisch Verzug ein.


An der eindeutigen vertraglichen Bestimmung fehlt es, wenn kein fester Termin vereinbart wurden. Dann hat der Bauunternehmer nach der Rechtsprechung sofort nach Vertragsschluss mit dem Bau alsbald zu beginnen und ihn in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen.


Wann diese „angemessene Zeit“ aber genau endet, wird von Bauherr und Bauunternehmer in der Regel unterschiedlich gesehen. Die Gerichte helfen den Bauherren: In einem Rechtsstreit muss deshalb der Bauunternehmer sich rechtfertigen, warum die angemessene Fertigstellungsfrist noch nicht abgelaufen sein soll.


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Verzögerung durch Bauherrn?

Speziell liegen die Fälle, bei denen es durch Sonderwünsche des Bauherrn zu einer Verzögerung gekommen ist und der feste Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden konnte.

Auch hier helfen die Gerichte den Bauherrn: Nach Auffassung der Rechtsprechung bedarf es auch in diesem Fall einer ausdrücklichen Vereinbarung der Verschiebung des Fertigstellungstermins, also die Frist verlängert sich nicht automatisch. An einer ausdrücklichen Vereinbarung fehlt es in der Praxis fast immer, womit der Fertigstellungstermin (entgegen der Annahme des Unternehmers) fix bleibt und Schadenersatz geschuldet werden kann.


Das ist aber nicht immer so: wenn der Bauherr durch seine Sonderwünsche etwa den Zeitplan völlig aus dem Takt gebracht hat und damit letztlich als der Verantwortliche dasteht, kann er keinen Schadenersatz verlangen.Das gilt insbesondere im Fall von verzögerten Mitwirkungshandlungen des bzw. von ihm zu stellender Vorgewerke.


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Verzögerung durch Bauunternehmer?

Bedient sich der Bauunternehmer eines Subunternehmers und dieser verzögert schuldhaft die Fertigstellung, haftet der Unternehmer hierfür wie für eigenes Verschulden. Er kann sich dann also nicht darauf berufen, dass es sich nicht um seine Fehler handelt, für die vom Subunternehmer verursachte Verzögerung ist er voll verantwortlich.


Doch die Rechtsprechung erkennt auch das Bemühen des Bauunternehmers an, einmal eingetretene Verzögerungen wieder aufzuholen: Wenn der Bauunternehmer zwar eine Verzögerung verursacht hat, dann aber alle ihm zumutbaren Beschleunigungsmaßnahmen ergriffen hat können ihm Verzögerungen nicht mehr zum Vorwurf gemacht werden.


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Bei speziellen Fragen können Sie auch gern unsere sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline in Anspruch nehmen.


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Rechte bei einem Baumangel

Fristsetzung zwingend erforderlich!

Der Bauherr muss dem Bauunternehmer nach Werkvertragsrecht zunächst die Gelegenheit geben, einen Mangel binnen einer angemessenen Frist selbst zu beseitigen. Hierbei kann der Bauunternehmer frei entscheiden, wie er den Mangel behebt. Tut er dies mit Erfolg, ist damit das Problem aus der Welt geschafft.


Öfter ist aber der Fall, das entweder der Bauunternehmer den Mangel überhaupt bestreitet oder aber einwendet, dass der Bauherr für den Mangel verantwortlich sei. In solchen fällen kann der Bauherr den Bauunternehmer sofort auf den Ersatz der Mängelbeseitigungskosten und auch Schadenersatz in Anspruch nehmen, weil dies als ernsthaft und endgültige Erfüllungsverweigerung gilt. In einer solchen Situation muss der Bauherr nicht auf das Ende der gesetzten Frist warten.


Anders aber, wenn der Bauunternehmer sich gar nicht rührt und die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht nutzt; dann kann der Bauherr den Bauunternehmer nach Fristablauf auf Ersatz der Mängelbeseitigungskosten und auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.


Meldet sich der Bauunternehmer erst nach Ablauf der zur Mängelbeseitigung gesetzten Frist, ist der Bauherr nicht verpflichtet, das Angebot des Bauunternehmers zur Mängelbeseitigung anzunehmen. Nach Fristablauf ist das Recht des Bauunternehmers auf eigene Mängelbeseitigung untergegangen und es darf ohne Zustimmung des Bauherrn nicht mehr nachgebessert werden.


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Grenzen ergeben sich nur aus dem Grundsatz von Treu und Glauben, , wenn die Fristüberschreitung geringfügig ist und der Bauunternehmer plausibel darlegt, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft und der Bauherr noch keine Dispositionen getroffen hat.


Das ist aber eine enge Ausnahme: die Nachfrist zur Mängelbeseitigung soll dem Bauunternehmer (nur noch) eine letzte Chance zur ordnungsgemäßen Durchführung des Vertrages eröffnen. Sie soll ihn (nur) in die Lage versetzen, eine bereits in Angriff genommene Leistung zu vollenden.


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Rechtslage nach Fristsetzung?

Wenn der Bauherr dem Bauunternehmer rechtlich einwandfrei eine Frist gesetzt hatte, der Zugang des Schreibens beweisbar ist, die Frist angemessen war und nun abgelaufen ist, darf der Bauunternehmer keine Mängelbeseitigung mehr durchführen. Dieses Recht ist mit Fristablauf auf den Bauherrn übergegangen.


Der Bauherr kann nun den Mangel selbst beseitigen und vom Bauunternehmer den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen oder die Vergütung mindern und Schadensersatz verlangen. Es kann also ein anderer Unternehmer beauftragt werden, der die Arbeiten weiterführt oder sogar vollkommen neu ausführt.


Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass Beweis gesichert werden. Das kann am besten durch Beauftragung eines Sachverständigen des Gerichts geschehen, der in einem Beweissicherungsverfahren ein Gutachten erstellt. Hierzu ist anwaltliche Hilfe erforderlich. Eine andere Alternative ist die, einen Privatgutachter zu beauftragen, der außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens tätig wird.


Geschieht dies nicht, und der Mangel wird beseitigt, kann sich der Bauunternehmer später auf die Position zurückziehen, das Werk sei nicht mangelhaft gewesen. Da der Mangel nicht mehr besichtigt werden kann und der Bauherr in solchen Fällen die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln hat, wird er keine Kosten ersetzt erhalten


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Insolvenz des Bauunternehmers

Wenn der Bauunternehmer insolvent wird und die Baustelle ruht, weil die Handwerker nicht mehr bezahlt werden können, ist guter Rat teuer. Denn schon in diesem Zeitpunkt ist absehbar, dass er Bau entweder nur mit großer Verzögerung oder aber überhaupt nicht mehr fertig gebaut werden wird. Das erste Problem ist nun, vom Bauvertrag rechtliche einwandfrei loszukommen. Hierzu bedarf es regelmäßig anwaltlicher Hilfe.


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Kündigungsmöglichkeiten bei Insolvenzantrag!

Zunächst müssen die Voraussetzungen einer Kündigung geklärt werden. Je nachdem, ob ein VOB/B Vertrag oder ein BGB-Bauvertrag vorliegt, gelten unterschiedliche Voraussetzungen für eine Kündigung. Und wiederum, wie bei den Rechten des Bauherrn beim Verzug muss zunächst der Bauvertrag geprüft werden, ob die VOB/B oder das BGB zur Anwendung gelangt.


Im BGB- Werkvertragsrecht gibt es keine ordentliche Kündigungsmöglichkeit bei einer Insolvenz des Bauunternehmers, es müssen stattdessen die gesetzlichen Möglichkeiten, von dem Vertrag loszukommen, ausgeschöpft werden. Das ist die Kündigung nach Setzung und fruchtlosem Ablauf einer angemessenen Frist zur Erbringung der fälligen Leistung. Eine Fristsetzung vor Fälligkeit ist unwirksam. Auch hier kommt es auf die Regelung der Fälligkeiten im Vertrag an.


Einfacher ist die Regelung beim VOB/B - Vertrag bei dem eine gesonderte Vorschrift dafür existiert, wie Bauherr und Bauunternehmer auseinander kommen.


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Kündigungsmöglichkeiten nach Insolvenzeröffnung!

Nach Insolvenzeröffnung kann nicht mehr wegen der Insolvenz gekündigt werden, auch nicht im Wege freier Kündigung.


Nun wurde ein Insolvenzverwalter bestellt. Dieser Insolvenzverwalter kann bestimmen, ob er den Vertrag weiterführen will, oder aber die Bauherrn aus dem Vertrag entlässt. Wählt der Insolvenzverwalter die Fortführung des Vertrages, ist der Bauherr daran gebunden. Das kann für den Bauherrn vorteilhaft sein, wenn sich die Prognose des Insolvenzverwalters, den Bau zu Ende bringen zu können als richtig herausstellt.


Ein Nachteil bleibt aber auch, wenn der Bau fortgeführt wird. Der Insolvenzverwalter hat Anspruch auf den vollen restlichen Werklohn entsprechend dem Zahlungsplan.


Der Bauherr aber kann nicht mit Schadenersatzansprüchen wegen Bauzeitverzögerung oder Mängelansprüchen vor der Insolvenz gegenrechnen. Diese vor Insolvenzeröffnung entstandenen Ansprüche werden nur zu einem Bruchteil von dem Insolvenzverwalter übernommen („Quote“).


Schnelles und professionelles Handeln ist angezeigt um die Nachteile, die durch eine Insolvenz des Bauunternehmers entstehen, zu vermeiden bzw. zu vermindern. Zögern kann in dieser Phase teuer werden, ebenso teuer aber eine unüberlegte Kündigung des Bauvertrages. Denn diese fehlerhaft Kündigung ist unter Umständen unwirksam und damit als freie Kündigung zu behandeln. Nicht der Bauherr kann dann Schadenersatz verlangen, sondern umgekehrt der Insolvenzverwalter vom Bauherrn.


Sollten Sie hierzu weitere Fragen haben und eine rechtliche Beratung wünschen, setzen Sie sich bitte direkt mit RA Nolte in Verbindung !

Sie erreichen RA Nolte unter seiner Durchwahl 040 –- 3571 50 60 oder per E-Mail unter - mail@rechtsanwalt-nolte.com -.


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