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Räumungsklage
Hier finden Sie als Vermieter und Mieter nähere Informationen zur Räumungsklage.
Mit einer Räumungsklage kann der Vermieter von Wohnraum oder Gewerberaum gegen den Mieter nach einer Kündigung des Mietvertrages die Räumung und Herausgabe der Mieträume gerichtlich durchsetzen. Er erstreitet mit der Räumungsklage ein Räumungsurteil, welches häufig auch als Räumungstitel bezeichnet wird. Ohne ein solches Räumungsurteil bzw. ohne einen Räumungstitel kann kein Vermieter einen Mieter aus den Mieträumen entfernen, sofern der Mieter nicht freiwillig auszieht. Daher ist eine Räumungsklage für den Vermieter immer der erste Schritt, um an den notwendigen Räumungstitel zu kommen.
Räumungsklage durch den Anwalt / Rechtsanwalt
Wenn Sie als Vermieter gegen Ihren Mieter eine Räumungsklage erheben wollen, sollten Sie von Anfang an einen Anwalt mit der Fertigung und Einreichung der Räumungsklage beim zuständigen Gericht beauftragen.
Um nicht bei fehlerhaften Kündigungen erneut kündigen zu müssen und dadurch wertvolle Zeit zu verlieren, sollten Sie sich bereits vor der beabsichtigten Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Anwalt zumindest beraten lassen oder lieber gleich die Kündigung durch den Anwalt fertigen lassen.
Das gilt übrigens auch, wenn Sie als Mieter eine Räumungsklage Ihres Vermieters durch ein Gericht zugestellt bekommen. Schalten Sie in diesem Fall möglichst umgehend einen Anwalt ein! Beachten Sie bitte unbedingt die Ihnen vom Gericht bei der Zustellung der Räumungsklage aufgegebene kurze Frist, innerhalb welcher eine Stellungnahme zu der Ihnen übermittelten Räumungsklage beim Gericht eingereicht werden muß! Sie haben nach erfolgter Zustellung einer Räumungsklage nur wenig Zeit.
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Sie sollten vorsorglich auch den Zustellumschlag aufbewahren, mit dem Ihnen die Räumungsklage durch das Gericht zugestellt worden ist. Auf dem Zustellumschlag ist das Datum der Zustellung der Räumungsklage vermerkt. Mit Hilfe des Umschlags können daher Sie selbst oder Ihr Anwalt schnell ermitteln, wieviel Zeit noch bis zum Ablauf der Ihnen vom Gericht gesetzten Frist verbleibt, um zu der Räumungsklage gegenüber dem Gericht Stellung zu nehmen.
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Zwar fällt eine Räumungsklage in Wohnraummietsachen in die Zuständigkeit der Amtsgerichte, so dass für derartige Verfahren anders als vor den Landgerichten kein Anwaltszwang besteht. Die Gefahr, einen Rechtsstreit zu verlieren, weil Ihnen die notwendigen Kenntnisse im Mietrecht fehlen oder Sie sich nicht effektiv selbst vertreten können, ist allerdings groß.
Die Räumungsklage über Geschäftsräume bzw. Gewerberäume wird fast immer in die Zuständigkeit der Landgerichte fallen, da der zugrunde liegende Gegenstandswert der Räumungsklage (monatliche Nettomiete multipliziert mit 12 = Jahresmiete, bzw. Mietzins für die restliche Laufzeit des Mietvertrages falls diese kürzer ist als zwölf Monate) in der Regel den Gegenstandswert für die Zuständigkeit des Amtsgerichts von bis zu 5000,00 € überschreitet. Beim Landgericht herrscht Anwaltszwang. Sie können sich dort also nicht selbst vertreten sondern müssen sich von Anfang an durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.
Sollte Ihnen daher eine Räumungsklage durch das Landgericht zugestellt werden, müssen Sie sich zwingend sofort an einen Anwalt wenden, wenn Sie sich gegen die Räumungsklage zur Wehr setzen wollen. Falls Sie sich nicht rechtzeitig durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, würden Sie den Rechtsstreit sonst schon aus diesem Grund von vornherein verlieren.
Rufen Sie uns daher lieber rechtzeitig an!
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Auf Wunsch können Sie vorab auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline bei Fragen zur Räumungsklage, Kündigung eines Mietvertrages und Räumung in Anspruch nehmen.
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Räumungsurteil
Ohne ein vollstreckbares Urteil (man spricht auch von einem vollstreckbaren Titel) ist es dem Vermieter nicht möglich, seinen Räumungsanspruch gegen den Mieter zu vollstrecken, also mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers im Zwangswege durchzusetzen.
Räumung
In unserem Rechtssystem ist es dem Vermieter nicht möglich, einen Mieter einfach gewaltsam vor die Tür zu setzen. Auch wenn ein Mietvertrag nicht mehr besteht, weil er abgelaufen, aufgehoben oder von dem Vermieter oder Mieter gekündigt worden ist, kann der Vermieter den Mieter nicht einfach gewaltsam aus den Mieträumen entfernen bzw. entfernen lassen.
Zulässig ist die Räumung nur mit Hilfe der staatlichen Organe (Gerichtsvollzieher, ggfs. auch Polizeibeamte auf Anforderung durch den Gerichtsvollzieher). Diese aber dürfen erst tätig werden, wenn der Vermieter einen Räumungstitel (Räumungsurteil) vorweisen kann, der eine Vollstreckungsklausel enthält und auf dem vermerkt ist, dass der Titel (Urteil) dem zur Räumung verpflichteten Mieter zugestellt worden ist.
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Verbotene Eigenmacht
Der Vermieter darf auch nicht einfach die Schlösser zu den Mieträumen auswechseln und auf diese Art und Weise den Mieter, der vielleicht nicht einmal mehr die Miete zahlt, von dem weiteren Gebrauch der Mietsache ausschließen.
Der Jurist bezeichnet derartige Vorgehensweisen des Vermieters als "verbotene Eigenmacht". Zwar geschieht so etwas gar nicht einmal selten, allerdings ist es für den Mieter einfach, sich mit gerichtlicher Hilfe wieder automatisch den Zugriff auf die Mieträume zu verschaffen, diese unerlaubte Räumung also schnell wieder rückgängig zu machen.
In der Regel geschieht das im Wege einer einstweiligen Verfügung. Diese wird von dem angerufenen Gericht innerhalb sehr kurzer Zeit erlassen. Das Gericht stellt durch die einstweilige Verfügung vorläufig und einstweilen wieder den Zustand her, der vor dem Ausüben der verbotenen Eigenmacht durch den Vermieter geherrscht hat.
Der Mieter erhält also wieder den Besitz an den Mieträumen zurück, von dem er zuvor durch den Vermieter ausgeschlossen worden war. Die zwangsweise unerlaubte Räumung wird durch einen Gerichtsbeschluss wieder rückgängig gemacht.
Allein mit Hilfe eines Vollstreckungstitels (Räumungsurteils) ist es dem Vermieter möglich, den Mieter dauerhaft aus den Mieträumen zu entfernen, wenn dieser die Mieträume nicht freiwillig verlassen will.
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Rechtsstreit
Vor diesem Hintergrund wird von dem Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter erhoben, soweit der Mieter die Mieträume nicht freiwillig verlässt. Das angerufene Gericht gibt in dem nun folgenden Rechtsstreit der Räumungsklage, bzw. dem Räumungsantrag des Vermieters dann statt und verurteilt den Mieter zur Räumung, wenn es im Rahmen einer Prüfung festgestellt hat, dass der Mieter nicht mehr berechtigt ist, die Mieträume weiter zu nutzen.
Das kann der Fall sein, wenn ein zuvor bestehendes Mietverhältnis über eine feste Laufzeit inzwischen abgelaufen ist oder aber das Mietverhältnis ordentlich unter Einhaltung der bestehenden Kündigungsfristen oder auch außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt worden ist.
Das Gericht prüft in dem Räumungsverfahren (Prozess), ob eine Kündigung wirksam und berechtigt erfolgt ist und ein Mietverhältnis beendet worden ist.
Sollten Sie als Vermieter einen Anwalt suchen, der eine Räumungsklage gegen Ihren Mieter erhebt oder sollten Sie sich als Mieter gegen eine Räumungsklage mit einem Rechtsanwalt wehren wollen, setzen Sie sich gern mit uns in Verbindung. Wir überprüfen zunächst die Rechtslage auf der Basis des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie der von Ihnen zur Verfügung gestellten schriftlichen Unterlagen und leiten sodann die erforderlichen Schritte ein.
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Im Falle einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum wegen Zahlungsverzuges (Mietrückständen) ist eine Kündigung oft noch durch Zahlung der Mietrückstände heilbar. Dies sogar noch während des Räumungsrechtsstreits innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geschehen.
Versäumen Sie daher keine Zeit und lassen Sie sich in einem derartigen Fall umgehend durch einen Anwalt beraten.
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Ablauf einer Räumungsklage
Was Sie als Vermieter oder Mieter zum Ablauf einer Räumungsklage wissen sollten
Zunächst ist von dem Kläger (Vermieter) eine Klageschrift in Form eines Schriftsatzes in dreifacher Ausfertigung beim zuständigen Gericht einzureichen. In der Klageschrift müssen die Parteien des Rechtsstreits, Kläger und Beklagter, genau bezeichnet sein (Vor- und Nachnamen, Postanschriften).
Die Klageschrift enthält den Klageantrag (z.B.: Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2.OG des Hauses X-Straße 22 in 10101 XY-Stadt, bestehend aus 3-Zimmern und einem Kellerraum, geräumt an den Kläger herauszugeben.) und eine nähere Begründung des Antrages unter Darlegung der Tatsachen, die den Räumungsanspruch begründen und die Angabe der entsprechenden Beweismittel (Zeugen, Urkunden etc.).
Sodann ist der notwendige Gerichtskostenvorschuss für den Rechtsstreit an die Gerichtskasse zu zahlen. Die Höhe des Gerichtskostenvorschusses hängt ab vom Gegenstandswert der Räumungsklage. In der Regel wird dieser bestimmt durch die Nettokaltmiete der Mieträume für ein Jahr (Ausnahme: die restliche Laufzeit des regulären Mietverhältnisses ist kürzer als ein Jahr).
Erst nach erfolgter Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses wird die Räumungsklage dem betroffenen Mieter durch das Gericht zugestellt. Gleichzeitig wird dem Beklagten (Mieter) eine Frist gesetzt, schriftlich auf die gegen ihn erhobene Klage zu erwidern, sofern er sich gegen die Klage verteidigen will.
Nach Ablauf der dem Beklagten (Mieter) gesetzten Verteidigungsfrist beraumt das Gericht einen Termin zur mündlichen Verhandlung an, zu dem beide Parteien des Rechtsstreits geladen werden. Sofern eine Beweisaufnahme (z.B. Vernehmung von Zeugen oder Einholung eines Sachverständigengutachtens zu bestimmten zwischen den Parteien streitigen Fragen über den Zustand der Mietsache) aus der Sicht des Gerichts zur Entscheidung des Rechtsstreits nicht erforderlich sein sollte, verkündet das Gericht anschließend (selten am selben Tag, häufiger einige Wochen danach) das Urteil.
Dies ist der regelmässige ungefähre Ablauf eines Räumungsrechtsstreits. Abweichungen hiervon können sich insbesondere aufgrund der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens und/oder des streitigen Tatsachenvortrages der Parteien (z.B. kann ein zusätzlicher Beweisaufnahmetermin erforderlich werden) ergeben.
Wenn Sie von einer Räumungsklage betroffen sind und hierzu Fragen haben oder generell mehr über den Ablauf einer Räumungsklage wissen wollen, rufen Sie uns gern an! Wir beraten Sie und empfehlen Ihnen, wie Sie sich verhalten sollten. Wichtig ist, dass Sie keine wertvolle Zeit verstreichen lassen und sich rechtzeitig mit uns in Verbindung setzen.
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Auf Wunsch können Sie vorab oder in eiligen Fällen auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline bei allen Fragen zur Räumungsklage und zur Kündigung und Räumung von Wohnraum und Gewerberaum in Anspruch nehmen.
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