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Hauskauf
Tipps zum Hauskauf und Grundstückserwerb
Einen Überblick über die in Ihrer Gegend üblichen Preise für Immobilien können Sie sich selbst verschaffen. Sie müssen nur regelmäßig über einen längeren Zeitraum die Anzeigen in Ihrer Tageszeitung verfolgen. Wenn Sie die dort zum Verkauf stehenden Häuser unter Berücksichtigung ihrer Lage (gute, bzw. teure Wohngegend) der Größe des Grundstückes, der Wohnfläche und der Nebenflächen (Keller, Boden ) des Baualters etc. über einen gewissen Zeitraum vergleichen, werden Sie automatisch ein Gefühl für die am Markt üblichen Preise entwickeln.
Haben Sie schließlich ein interessantes Haus und / oder Grundstück gefunden und dieses eingehend besichtigt, sind sich aber nicht sicher, ob es tatsächlich den verlangten Kaufpreis wert ist, sollten Sie im Zweifelsfall lieber einen Sachverständigen hinzuziehen.
Nicht nur bei älteren Objekten empfiehlt es sich, jemanden zur Besichtigung hinzuzuziehen, der den tatsächlichen Wert des Hauses beurteilen kann. Da Sie beabsichtigen, mehrere hunderttausend Euro für ein Eigenheim zu investieren, lohnen sich auf jeden Fall die Kosten für die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Dieser wird für Sie prüfen, ob Sie Ihr Geld tatsächlich gut anlegen.
Gerade bei älterer Bausubstanz kann ein Fachmann besser beurteilen, ob und welche Kosten von Ihnen in absehbarer Zeit für die Instandhaltung oder Sanierung eines Hauses (z. B. neues Dach, neue Fenster, neue Heizung etc.) aufzuwenden sind. Er ist auch eher in der Lage, an kritischen Punkten vorliegende Mängel eines Hauses (z. B. Wassereinbrüche im Keller in der Vergangenheit, Leckagen und Undichtigkeiten an Dach und Fach etc.) festzustellen.
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Auch wenn Sie die Kosten für einen Bausachverständigen, Bauingenieur oder Architekten nicht aufwenden wollen, kennen Sie in Ihrem Freundes- oder Bekanntenkreis vielleicht jemanden (z. B. Handwerker), der über mehr Erfahrung in der Beurteilung älterer Häuser und ihrer Bausubstanz verfügt als Sie selbst.
Sie sollten sich nicht scheuen, das Haus vor dem Kauf mehrfach zu besichtigen und bei der Besichtigung des Hauses eingehend und intensiv Fragen zu stellen. (Wann wurde das Haus gebaut, wann wurden welche Sanierungsarbeiten oder Modernisierungen durchgeführt, hat es Wassereinbrüche im Keller oder Durchfeuchtungen in dem Haus gegeben, wann war das der Fall, ist Schimmel aufgetreten, Schwamm, Hausbock etc..) Die Antworten sollten Sie sich sogleich auf einem Zettel notieren und später darauf achten, dass die wesentlichen Dinge auch in dem schriftlichen - vor dem Notar zu beurkundenden - Kaufvertrag aufgeführt sind. (Z. B.: "Der Verkäufer versichert, dass es in der Vergangenheit keine Wassereinbrüche oder Durchfeuchtungen in dem Kaufgegenstand gegeben hat und nach seiner Kenntnis weder Schimmel noch Schwamm oder Hausbock aufgetreten ist.")
Sollte der Verkäufer Ihnen gegenüber Mängel der Immobilie bewußt (arglistig) verschweigen, kann er später von Ihnen unter Umständen trotz eines im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses in Anspruch genommen werden (- siehe hierzu BGH - Entscheidung -).
Soweit größere Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen an dem Haus durchgeführt worden sind, lassen Sie sich von dem Verkäufer die entsprechenden Belege (Rechnungen, Kostenvoranschläge etc.) zeigen, soweit sie noch vorhanden sind. Diese können Ihnen möglicherweise schon vor dem Kauf Aufschluss über in der Vergangenheit aufgetretene Probleme bieten, die sich in Zukunft wiederholen könnten.
Auch lohnt es sich, sich durch konkrete Einsicht in frühere Abrechnungen über Wasser, Gas, Strom etc. einen genaueren Überblick über die nach einem Kauf regelmäßig für das Haus zu erwartenden Nebenkosten zu verschaffen.
Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Ihnen gegebenen mündlichen Zusicherungen und Erklärungen im Rahmen der Besichtigungen und Verkaufsgespräche. Bestehen Sie darauf, dass diese in den schriftlichen Kaufvertrag übernommen werden!
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Schwarzkauf Schwarzgeld
Auf gar keinen Fall sollten Sie sich darauf einlassen, neben der im notariellen Kaufvertrag vorgesehenen Kaufpreiszahlung einen Teil des Kaufpreises für das Haus schwarz an den Verkäufer zu leisten!
Derartige Geschäftsabwicklungen, mit denen die Vertragsparteien Steuern sparen wollen, kommen gar nicht einmal so selten vor. In der Regel erscheint dabei ein Teil des Kaufpreises offiziell in dem Grundstückskaufvertrag, während ein weiterer Teil dort unerwähnt bleibt und von dem Käufer parallel in bar an den Verkäufer geleistet wird.
Zum einen machen Sie sich dabei strafbar. Sollte Ihr Nebengeschäft aus irgend einem Grunde später bekannt werden, werden Sie strafrechtlich wegen Steuerhinterziehung verfolgt und haben mit empfindlichen Strafen zu rechnen.
Zum anderen - und das kann im Endeffekt noch wesentlich teurer werden - bringen derartige Geschäfte erhebliche zivilrechtliche Risiken mit sich.
Wenn nämlich nicht alle Teile des Grundstückskaufvertrages (also auch die parallele Barzahlung eines Kaufpreisteils) notariell beurkundet werden ist der gesamte Vertrag unwirksam. Soweit der zwischen den Parteien des Kaufvertrages vereinbarte Kaufpreis von den Parteien bewusst unzutreffend beurkundet wird, wird der Kaufvertrag von der Rechtsprechung als Scheingeschäft angesehen. Gemäß § 117 BGB ist dieses Scheingeschäft null und nichtig.
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Sollte es bei der Abwicklung des Kaufvertrages zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, Vertragsstörungen oder Streitigkeiten kommen und die Vereinbarung der Schwarzzahlung dabei zu Tage treten laufen Sie Gefahr, auf Grund der Nichtigkeit des Kaufvertrages überhaupt nicht mehr als Eigentümer des gekauften Grundstückes in das Grundbuch eingetragen zu werden.
Soweit Sie das von Ihnen geleistete Bargeld nicht freiwillig von dem Verkäufer erstattet erhalten, müssten Sie dieses unter Einsatz erheblicher Kosten im Klagewege von dem Verkäufer verlangen. Unter Umständen können Sie dabei nicht einmal beweisen, dass und in welcher Höhe Sie eine Barzahlung an den Verkäufer geleistet haben, da Quittungen bei derartigen Geschäften in der Regel nicht erteilt werden. Selbst wenn Sie aber ein obsiegendes Urteil erstreiten sollten, ist damit noch nicht gesagt, dass Sie Ihr Geld später auch zurückerhalten. Unter Umständen hat der Verkäufer dieses bereits verbraucht oder anderweitig verwandt und Ihre Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer gehen ins Leere.
Hüten Sie sich daher vor derartigen Geschäften! Sie machen sich nicht nur strafbar sondern können bei einem derartigen Kauf auch viel Geld verlieren.
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Notarielle Beurkundung
Üblicherweise wird Ihnen der Kaufvertrag als Entwurf vor der notariellen Beurkundung (also vor der Verlesung in einem Notartermin) zur Durchsicht übermittelt. Sie sollten den Kaufvertrag nicht nur sorgfältig in allen Einzelheiten lesen, Sie sollten ihn auch verstehen. Nur wenige juristische Laien sind in der Lage, die rechtlichen Formulierungen der zahlreichen Vertragsklauseln eines Grundstückskaufvertrages tatsächlich zu verstehen. Fühlen Sie sich daher nicht "dumm", der überwiegende Teil Ihrer Mitbürger versteht den Vertrag ebenso wenig wie Sie. Lassen Sie sich lieber rechtzeitig rechtlich beraten und die Ihnen nicht verständlichen Klauseln im Vertrag ausführlich erläutern.
Die von Ihnen zu zahlenden Kosten für eine Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt sind im Verhältnis zu der von Ihnen zu leistenden Kaufpreiszahlung nur gering. Demgegenüber wird es deutlich teurer und ist es oft auch für den Anwalt unmöglich, Sie aus einem einmal wirksam geschlossenen Kaufvertrag mit ungünstigen Bedingungen wieder einseitig zu lösen. Ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag ist in der Regel nicht vorgesehen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall daher lieber vor der Beurkundung des Kaufvertrages rechtlich beraten.
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Achten Sie auch darauf, dass in dem Immobilienkaufvertrag die Einsichtnahme des Grundbuches und des Baulastenverzeichnisses durch den Notar zeitnah vor der Beurkundung vorgesehen ist und Sie nicht auf die Einsichtnahme verzichten!
Achten Sie ferner darauf, dass Sie das Grundeigentum lastenfrei erwerben und Ihre Kaufpreiszahlung erst dann an den Verkäufer geleistet werden muss (oder weitergeleitet werden darf), wenn Ihnen das Haus und Grundstück geräumt und frei von allen Mietverhältnissen oder sonstigen Nutzungsverhältnissen übergeben worden ist.
Häufig werden die Immobilienkaufverträge von dem beurkundenden Notar sehr schnell verlesen. Wenn Sie dabei etwas nicht verstehen oder Fragen haben scheuen Sie sich nicht, den Notar bei der Verlesung zu unterbrechen und um Aufklärung zu bitten.
Notfalls können Sie zu diesem Zeitpunkt immer noch vom Kauf Abstand nehmen. Oder Sie können sich zur Sicherheit noch eine Überlegungsfrist ausbitten, soweit Ihnen die Erklärungen nicht genügen sollten und Sie meinen, lieber doch noch eine Rechtsberatung einzuholen. Das mag zwar für alle Beteiligte sehr ärgerlich sein, ist für Sie aber immer noch besser als ein einmal wirksam geschlossener Vertrag zu nachteiligen Bedingungen.
Selbstverständlich können diese Tipps keine rechtliche Beratung oder gar rechtliche Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrages ersetzen. Sie sollten sich daher rechtzeitig durch einen Anwalt beraten lassen!
Sofern Sie Ihren Immobilienkaufvertrag (möglichst vor der Beurkundung) durch uns zu moderaten Konditionen rechtlich überprüfen lassen wollen, können Sie uns den Vertrag per E-Mail, per Post oder per Telefax übersenden. Wir übermitteln Ihnen eine Vergütungsvereinbarung zur Unterzeichnung, prüfen zeitnah den Vertrag und erläutern Ihnen anschließend - nach Ihrer Wahl telefonisch oder in unserer Kanzlei - das Ergebnis der Vertragsprüfung und beantworten Ihre Fragen zum Vertrag.
Hier finden Sie nähere Informationen zur Vertragsprüfung beim Immobilienkauf.
Auf Wunsch können Sie auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung zu etwaigen Fragen im Vorwege in Anspruch nehmen.
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Ähnliche Hinweise und Informationen finden Sie auch in den Tipps zum Wohnungskauf.
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