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Betriebskosten / Nebenkosten
Auf dieser Seite finden Sie nähere Informationen zu Betriebskosten und Nebenkosten in einem Mietverhältnis.
Vereinbarung über Betriebskosten
Nach dem Gesetz ist es eigentlich die Pflicht des Vermieters, die anfallenden Betriebskosten für ein Mietobjekt zu tragen. Nur wenn die Vertragsparteien tatsächlich vereinbart haben, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, kann der Vermieter vom Mieter die Erstattung der Betriebskosten verlangen. Allerdings wird in fast jedem Mietvertrag (formularmäßig) die anteilige Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter vereinbart. Fehlt eine solche vertragliche Vereinbarung, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und können vom Vermieter später nicht zusätzlich verlangt werden.
Betriebskostenverordnung (BetrKV)
Die Bestimmung der Betriebskosten ergibt sich aus § 2 der seit dem 1.1.2004 geltenden Betriebskostenverordnung (BetrKV), welcher den bis dahin geltenden Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 der II . Berechnungsverordnung (§ 27 II. BV) abgelöst hat. Hinsichtlich der einzelnen Betriebskostenarten haben sich dabei keine großartigen Veränderungen ergeben, sodass auf die Unterschiede in dieser Übersicht nicht näher eingegangen wird.
Betriebskosten
Nach § 1 der Betriebskostenverordnung sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
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Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten).
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauches aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).
(Siehe aber weiter unten zu möglichen diesbezüglichen Vereinbarungen bei Gewerbemietverhältnissen!)
Aufstellung der Betriebskosten entsprechend § 2 Betriebskostenverordnung
Zu den Betriebskosten gehören:
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (insbesondere die Grundsteuer).
2. Die Kosten der Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Kosten der Eichung, Kosten der Berechnung und Aufteilung, Kosten der Wartung von Wassermengenreglern sowie des Betriebs hauseigener Wasserversorgungsanlagen oder Wasseraufbereitungsanlagen).
3. Die Kosten der Entwässerung (Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, Kosten des Betriebs einer entsprechenden Anlage sowie Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe).
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4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage (Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms, Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Kosten der Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, Kosten der Einstellung durch eine Fachkraft, Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, Kosten der Messungen nach dem BImSchG, Kosten der Anmietung sowie Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, Kosten der Eichung sowie Kosten der Berechnung und Aufteilung);
oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage (Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung sowie Reinigung der Anlage und des Betriebsraums);
oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a (Kosten der Wärmelieferung und des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen wie in a);
oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten (Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft, Kosten der Messungen nach dem BImSchG).
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5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2 - soweit dort nicht bereits berücksichtigt - und Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nr. 4 Buchst. a);
oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a (Kosten für die Lieferung des Warmwassers und des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nr. 4 Buchst. a);
oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten (Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte, Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft).
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchst. a und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr. 4 Buchst. c und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr. 4 Buchst. d und entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges (Kosten des Betriebsstroms, Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, Kosten der Reinigung der Anlage).
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (Gebühren der öffentlichen Straßenreinigung und Kosten der nicht öffentlichen Maßnahmen der Straßenreinigung, Gebühren der Müllabfuhr, Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen der Müllbeseitigung, Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung).
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9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung (Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs, Kosten der Beseitigung von Ungeziefer).
10. Die Kosten der Gartenpflege (Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Kosten der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand, Kosten der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen).
11. Die Kosten der Beleuchtung (Stromkosten der Außenbeleuchtung und Innenbeleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen).
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung (Kehrgebühren soweit nicht bereits als Kosten nach Nr. 4 Buchst. a berücksichtigt).
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug).
14. Die Kosten für den Hauswart (Vergütung, Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nrn. 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden).
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15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage (Kosten des Betriebsstroms, Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen);
oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage (Kosten entsprechend Buchst. a sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse).
16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr. 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind).
17. Sonstige Betriebskosten (weitere Betriebskosten im Sinne des § 1 der Betriebskostenverordnung, die von den Nrn. 1 bis 16 nicht erfasst sind).
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Insbesondere bei den in Nr. 17 genannten sonstigen Betriebskosten sollten Sie als Vermieter bei der Vertragsgestaltung und als Mieter bei der Überprüfung Ihrer Betriebskostenabrechnung aufpassen. Nach zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom April 2004 (VIII ZR 167/03 und VIII ZR 146/03) sind sonstige Betriebskosten nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn die Umlegung der vorher im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist. Dem Mieter muß also vorher deutlich gemacht worden sein, welche Betriebskosten auf ihn umgelegt werden sollen.
Wichtig: bei Mietverhältnissen über Wohnraum dürfen die Kosten der Verwaltung des Gebäudes sowie die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung des Gebäudes und seiner Einrichtungen nicht auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden.
Das gilt aber nicht für Mietverhältnisse über Gewerberaum. Dort können durch entsprechende Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter (regelmäßig im Mietvertrag) diese Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
Daher ist besonders dem Mieter von Gewerberaum zu raten, sich vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages Gewissheit über die dort festgelegte Art und den Umfang der von ihm zu übernehmenden Betriebskosten zu verschaffen (sich deren tatsächliche Höhe anhand früherer Abrechnungen belegen zu lassen) und notfalls erneut in Vertragsverhandlungen zu treten. Die Übernahme von Reparaturkosten, Instandsetzungskosten und Instandhaltungskosten durch den Gewerbemieter bei älteren Gebäuden und Anlagen kann finanziell erheblich zu Buche schlagen.
Die Mieter von Läden bzw. Ladenflächen in Einkaufszentren oder ähnlichen Großobjekten vereinbaren bei der Unterzeichnung der Ihnen von den Vermietern vorgelegten Mietverträge in der Regel die anteilige Übernahme der Kosten des dort betriebenen Parkhauses oder der Tiefgarage, die Kosten der Bewachung des Einkaufszentrums, die Kosten der Reinigung der Einkaufspassage, die Kosten der Wartung und Reparatur der Rolltreppen und der Aufzüge, die oft erheblichen Stromkosten für die Innen- und Außenbeleuchtung des Einkaufszentrums, die Kosten des Betriebs der Feuerlöscheinrichtungen, die Verwaltungskosten des Centermanagements usw. im Rahmen der von ihnen zu tragenden Betriebskosten.
Oft wird die Höhe dieser Kosten von den Mietern im Vorwege vernachlässigt bzw. erheblich unterschätzt.
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Abrechnungsmaßstab
Soweit zwischen den Vertragsparteien nichts anderes vereinbart worden ist, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche bzw. der Mietfläche bei Gewerbemietverhältnissen umzulegen.
Verbrauchsabhängige Kosten, d. h. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung durch die einzelnen Mieter Rechnung trägt.
Abrechnung der Betriebskosten
Betriebskostenpauschale
Wenn die Mietvertragsparteien im Mietvertrag die Zahlung einer Betriebskostenpauschale durch den Mieter vereinbart haben, werden mit dieser die nach der Vereinbarung umgelegten Betriebskosten abgegolten. Über die Pauschale wird regelmäßig nicht abgerechnet.
Soweit der Vermieter die von dem Mieter zu zahlende Betriebskostenpauschale auf Grund zwischenzeitlich veränderter Betriebskosten für die Zukunft erhöhen möchte, muss die Möglichkeit der Erhöhung im Mietvertrag vereinbart worden sein. Nachzahlungen kann der Vermieter auf pauschal geleistete Betriebskosten nicht verlangen.
Betriebskostenvorauszahlungen
Wesentlich häufiger als die Zahlung von Betriebskostenpauschalen werden heute zwischen den Mietvertragsparteien die Vorauszahlungen der Betriebskosten durch den Mieter vereinbart.
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter von Wohnraum über die Vorauszahlungen von Betriebskosten jährlich abzurechnen.
Dabei ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats (also innerhalb eines Jahres) nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. (In der Regel - aber nicht immer - ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr.)
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Geht einem Mieter von Wohnraum die Abrechnung nicht innerhalb der Frist von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu (das Datum der Zustellung beim Mieter ist entscheidend), so ist das Verlangen einer Nachforderung (Nachzahlung) von Betriebskosten durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht verschuldet, weil etwa die Abrechnung einzelner Versorgungsunternehmen (z. B. Strom, Gas, Wasser) noch nicht vorlag. Dieser Fall dürfte aber relativ selten gegeben sein, da auch die Versorgungsunternehmen in der Regel jährlich abrechnen. Zu einer Teilabrechnung der angefallenen Betriebskosten ist der Vermieter nicht verpflichtet.
Ist die Frist von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums abgelaufen, braucht der Mieter einer Wohnung nicht mehr zu befürchten, noch Nachzahlungen auf Betriebskosten leisten zu müssen. Auch Nachzahlungen für mehrere vergangene Jahre können von dem Mieter einer Wohnung daher nicht verlangt werden.
Dies gilt wohlgemerkt nur für den Mieter von Wohnraum und nicht für den Mieter von Gewerberaum! Bei Gewerbemietverhältnissen können vom Vermieter auch noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist Nachzahlungen verlangt werden.
Zur Betriebskostennachzahlung bei fehlerhaftem Umlageschlüssel
Wenn keine besonderen Abreden getroffen worden sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
- die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
- die Berechnung des Anteils des Mieters
- und der Abzug seiner Vorauszahlungen
(ständige Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa).
Bei den Gesamtkosten ist der nicht umlagefähige Teil einer Betriebskostenart nach der Rechtsprechung des BGH in der Betriebskostenabrechnung ebenfalls anzugeben.
Will der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vorbringen, muss er diese innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung geltend machen.
Der Mieter ist berechtigt, die den Betriebskosten zu Grunde liegenden Rechnungen und Belege beim Vermieter einzusehen, um die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu überprüfen.
Sollte der Vermieter nach dem Ende eines Mietverhältnisses über Wohnraum schuldhaft nicht innerhalb von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abrechnen, hat der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH sogar die Möglichkeit, die (nicht abgerechneten) Vorauszahlungen, hinsichtlich derer er im Verlauf des Mietverhältnisses kein Zurückbehaltungsrecht hat ausüben können, vollständig vom Vermieter zurück zu verlangen, also gegenüber dem Vermieter einzuklagen. Schließlich hat der Mieter nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht mehr das Druckmittel, ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskostenvorauszahlungen auszuüben, also mangels Abrechnung der Betriebskosten die weiteren Vorauszahlungen von Nebenkosten an den Vermieter einzustellen. Die von dem Vermieter zurück verlangten Betriebskostenvorauszahlungen müssen allerdings später wieder an den Vermieter erstattet werden, sollte der Vermieter die ausstehende Betriebskostenabrechnung nachreichen.
Hier finden Sie zahlreiche weitere Entscheidungen des BGH zu den Betriebskosten
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