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Kündigungsfrist Kündigungsfristen
Auf dieser Seite können Sie sich über die Kündigungsfrist Ihres Mietvertrages oder auch generell über Kündigungsfristen und die Kündigung von Mietverträgen informieren.
Bitte unterscheiden Sie zunächst danach, ob es um die Kündigungsfrist für den Mietvertrag einer Wohnung oder um die Kündigungsfrist für gewerblich genutzte Räume geht.
Die gesetzlich geregelten Kündigungsfristen bei einem Mietvertrag über Wohnraum und die Kündigungsfristen bei einem Mietvertrag über Gewerberaum bzw. Geschäftsraum sind unterschiedlich ausgestaltet.
Kündigungsfrist Wohnraummietvertrag
Der Mietvertrag über eine Wohnung kann von dem Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats gekündigt werden (§ 573 c Abs. 1 BGB). Auch der Sonnabend ist dabei als Werktag anzusehen. Vereinfacht ausgedrückt bedeutet dies eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Ende eines Kalendermonats.
Für den Vermieter einer Wohnung (und nur für den Vermieter) ist die gesetzliche Kündigungsfrist abhängig von der jeweiligen Dauer eines Mietverhältnisses unterschiedlich ausgestaltet. Denn für ihn verlängert sich die dreimonatige Kündigungsfrist um weitere drei Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter fünf Jahre und um nochmals drei Monate (insgesamt dann 9 Monate), wenn seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter acht Jahre verstrichen sind. Für Kündigungen des Mieters gilt diese Verlängerung der Kündigungsfrist nicht. Für den Mieter gilt stets die dreimonatige Kündigungsfrist.
Abweichende Vereinbarungen der Mietparteien zur Kündigungsfrist, die sich zum Nachteil des Mieters auswirken, sind nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam. Die Vereinbarung einer Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mieter von Wohnraum ist also nicht möglich (siehe aber weiter unten - befristeter Kündigungsauschluss) .
Bei allen Fragen zur Kündigungsfrist oder Kündigung Ihres Mietvertrages können Sie auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline in Anspruch nehmen.
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Zeitlich befristeter Kündigunssauschluss bzw. Kündigungsverzicht
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist die individuelle Vereinbarung eines zeitlich befristeten Kündigungsausschlusses zwischen den Mietvertragsparteien durchaus möglich. Im Klartext bedeutet dies, dass die Parteien in einem Mietvertrag wirksam vereinbaren können, dass die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses für eine gewisse Zeit ausgeschlossen werden soll und in diesem Zeitraum nicht möglich ist.
Sogar einen individuell vewreinbarten einseitigen Kündigungsverzicht nur des Mieters für einen Zeitraum von 60 Monaten hat der BGH in einem Fall für wirksam erachtet. Nicht aber den in einem Mietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzicht für eine Dauer von mehr als vier Jahren.
Nähere Einzelheiten zum Stand der Rechtsprechung zu diesen und weiteren mietrechtlichen Fragen finden Sie in unserer Rechtsprechungsübersicht.
Alte Mietverträge
Für die noch auf der Grundlage des früheren Mietrechts des BGB vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträge waren oft in den Formularen der Standardmietverträge die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart worden, welche anders als die neue Regelung dem Mieter nach längerer Dauer des Mietverhältnisses jeweils gestaffelt auch längere gesetzliche Kündigungsfristen auferlegten (Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses von drei Monaten, sechs Monaten, neun Monaten bis hin zu einem Jahr).
Derartige Fristenklauseln, die formularmäßig im Mietvertrag den alten Gesetzesstand vor dem 1.9.2001 wiedergeben, blieben zunächst nach der (inzwischen überholten) Rechtsprechung des BGH auch nach dem 1.9.2001 weiter wirksam. Auch der Mieter hatte daher damals im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses die seinerzeit vor dem 1.9.2001 im Mietvertrag vereinbarten längeren Kündigungsfristen nach längerer Mietvertragsdauer zu beachten.
Danach hat der Gesetzgeber auf diese Rechtsprechung reagiert und durch eine Änderung der mietrechtlichen Vorschriften mit Wirkung zum 1. Juni 2005 auch für Mietverträge, die vor dem 1.9. 2001 geschlossen worden sind, für den Mieter von Wohnraum eine lediglich noch dreimonatige Kündigungsfrist bestimmt. Daher gilt heute auch bei alten Mietverträgen für den Mieter nur noch die dreimonatige Kündigungsfrist.
Wenn die in Ihrem Mietvertrag festgelegte Kündigungsfrist nicht lediglich formularmäßig den Wortlaut der derzeitigen oder früheren gesetzlichen Regelungen wiedergibt sondern andere - möglicherweise sogar mit Ihnen individuell vereinbarte - Absprachen enthält, sollten Sie sich bei Zweifeln über die Kündigungsfrist lieber durch einen Rechtsanwalt beraten lassen.
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Kündigungsfrist Untermietvertrag Wohnraum
Die oben genannten Kündigungsfristen für Wohnraum gelten auch für Untermietverhältnisse über Wohnraum zwischen dem Untervermieter und dem Untermieter.
Allerdings besteht bei Wohnraum, der entsprechend § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung darstellt und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet (möbliert) hat, eine verkürzte Kündigungsfrist nach § 573 c Abs. 3 BGB. Ein derart möblierter Wohnraum kann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats gekündigt werden, sofern er nicht dem Mieter mit seiner Familie oder mit Personen, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, zum dauernden Gebrauch vermietet worden ist.
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Kündigungsfrist Gewerbemietvertrag
Die Kündigungsfristen für Gewerbemietverträge bzw. Mietverträge über Geschäftsräume sind in § 580 a Abs.2 BGB geregelt. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter von Gewerberaum sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres (spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres).
Sind in einem Mietvertrag über Gewerberaum kürzere Kündigungsfristen als die gesetzliche Kündigungsfrist vereinbart worden (z.B. drei Monate zum Ende eines Quartals oder auch zum Ende eines Monats), so gelten diese.
Im Unterschied zum Mietvertrag über Wohnraum darf in einem Gewerbemietvertrag die Laufzeit und die Kündigungsfrist eines Mietvertrages abweichend von der gesetzlichen Regelung zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbart werden.
Davon wird in der Praxis auch reger Gebrauch gemacht. Die Mehrzahl der Mietverträge über Gewerberaum sieht feste und lange Laufzeiten der Mietverhältnisse von 5, 10 oder mehr Jahren vor, in denen die Mietverträge nicht ordentlich gekündigt werden können.
Auch längere Kündigungsfristen von einem Jahr oder zwei Jahren und / oder automatische Verlängerungen des Mietvertrages um lange Zeiträume, wenn nicht vor Ablauf bestimmter Fristen gekündigt wird, sind bei Gewerbemietverträgen oft anzutreffen.
Option
Relativ häufig wird dem Mieter von Gewerberaum in einem gewerblichen Mietvertrag auf Wunsch zusätzlich zu den vereinbarten festen Laufzeiten auch die Option eingeräumt, die Dauer des Mietverhältnisses durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter um eine weitere feste Laufzeit verlängern zu können.
Macht der Mieter von diesem Optionsrecht innerhalb der ihm hierzu im Gewerbemietvertrag eingeräumten Frist Gebrauch und erklärt gegenüber dem Vermieter, das Optionsrecht auszuüben, so verlängert sich das Mietverhältnis um eine bestimmte weitere feste Laufzeit, ohne dass der Vermieter oder der Mieter das Mietverhältnis dann während dieser verlängerten Zeit ordentlich kündigen kann.
Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt. Das bedeutet, dass unabhängig von den gesetzlichen Kündigungsfristen des BGB oder einer im Mietvertrag vereinbarten Frist für die ordentliche (reguläre) Kündigung eines Mietvertrages bei Vorliegen eines wichtigen Grundes das Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden kann. Wann ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt, ist durch das Gesetz und die hierzu ergangene Rechtsprechung bestimmt.
| Sollten Ihnen vereinbarte Kündigungsfristen in Ihrem Mietvertrag nicht verständlich sein oder sollten Sie Zweifel an der Wirksamkeit einer in Ihrem Mietvertrag bestimmten Kündigungsfrist haben, lassen Sie sich hinsichtlich der Kündigungsfrist und der Kündigungsmöglichkeiten lieber rechtzeitig durch einen Anwalt beraten. | 
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Auf Wunsch können Sie auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline bei Fragen zur Kündigung und Kündigungsfrist Ihres Mietvertrages in Anspruch nehmen.
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