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Rücktritt vom Immobilienkauf
Rückabwicklung Hauskauf
Relativ häufig erhalten wir Anfragen von Käufern einer Immobilie, die von einem bereits geschlossenen bzw. notariell beurkundeten Kaufvertrag über eine Immobilie, also ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung wieder zurücktreten wollen. Dies entweder, weil ihnen die erworbene Immobilie nicht mehr so gut gefällt (sog. Kaufreue), sie eine bessere Immobilie gefunden haben oder aber, weil die beabsichtigte Finanzierung ihres Immobilienkaufes sich nicht so realisieren lässt, wie von ihnen vorher geplant.
In derartigen Fällen gilt leider: Im Normalfall ist der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag für den Käufer der Immobilie nicht möglich. Der bereits von einem Notar beurkundete Kaufvertrag über eine Immobilie ist bindend und verpflichtend.
Sofern Sie als Käufer in dem notariellen Kaufvertrag kein Rücktrittsrecht vereinbart haben sollten, welches Ihnen die Möglichkeit gibt, bei Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Bedingungen oder innerhalb bestimmter Fristen von dem Kaufvertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück wieder zurückzutreten, bleiben Sie an den bereits notariell beurkundeten Kaufvertrag gebunden und müssen die dort übernommenen Verpflichtungen (insbesondere zur fristgemäßen Zahlung des Kaufpreises, zur Zahlung der Grunderwerbsteuer, der Notarkosten etc.) erfüllen.
Ohne entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer im Kaufvertrag wird der von Ihnen geschlossene Immobilienkaufvertrag in der Regel nicht die Möglichkeit zum Rücktritt vom Kaufvertrag vorsehen. Die Rückabwicklung des Hauskaufes oder Wohnungskaufes ist in derartigen Fällen dann ohne ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers meist nicht mehr möglich.
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Auch die nach dem Kauf von Ihnen festgestellten Mängel am Kaufgegenstand berechtigen Sie normalerweise nicht zum Rücktritt vom Kaufvertrag. In der Regel ist in einem Immobilienkaufvertrag (nicht aber in einem Bauträgervertrag über eine neu zu errichtende Immobilie) die Haftung des Verkäufers für Fehler und Mängel des Kaufgegenstandes ausdrücklich ausgeschlossen.
Hierzu gibt es allerdings eine Ausnahme: Wenn es sich um einen wesentlichen Mangel des Kaufgegenstandes handelt, den der Verkäufer bei Abschluss des Kaufvertrages gekannt hat und den er Ihnen gegenüber arglistig verschwiegen hat. Siehe hierzu folgende Entscheidung des BGH.
Hat der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages über eine Immobilie den Käufer nicht auf einen Mangel hingewiesen, den er nachweisbar gekannt hat und hätte offenbaren müssen, so eröffnet dieses Verschweigen des Mangels dem Käufer die Möglichkeit, den Rücktritt vom Kaufvertrag über die Immobilie zu erklären oder den Kaufpreis zu mindern, wenn er an dem geschlossenen Kaufvertrag festhalten will.
Sofern Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie, Ihr Haus, bzw. Ihre Wohnung finanzieren müssen empfiehlt es sich sehr, vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages eine verbindliche (schriftliche) Finanzierungszusage des finanzierenden Kreditinstituts einzuholen. Ist dies nicht geschehen und Sie stoßen auf ernsthafte Schwierigkeiten, die Finanzierung Ihres Immobilienkaufes zu realisieren, sollten Sie so schnell wie möglich Kontakt mit dem Verkäufer der Immobilie aufnehmen.
Ein vernünftig beratener Verkäufer wird wenig Interesse haben, trotz Scheiterns der geplanten Finanzierung den Immobilienverkauf bis zum bitteren Ende mit Ihnen abzuwickeln. Sofern Sie ihm alle entstandenen Kosten und Auslagen erstatten - und insbesondere soweit weitere Kaufinteressenten zur Verfügung stehen -wird er im eigenen Interesse ggfs. zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages bereit sein. Verpflichtet ist er hierzu allerdings nicht.
In eiligen Fällen oder bei bestimmten Fragen zum Immobilienrecht ist selbstverständlich auch eine sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline durch unseren für das Immobilienrecht zuständigen Anwalt möglich.
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