Bundesgerichtshof Entscheidungen

Anfechtung des Gewerbemietvertrages wegen arglistiger Täuschung bei unterlassenem Hinweis des Gewerbemieters auf außergewöhnliche Umstände vor Vertragschluss - XII ZR 123/09 -


Der unter anderem für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich im August 2010 in zwei Entscheidungen mit der Frage der Verpflichtung des Mieters auseinandergesetzt, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages auf außergewöhnliche Umstände hinzuweisen (hier den beabsichtigten Verkauf des Sortiments der Marke "Thor Steinar", welche sich bei Personen aus dem rechtsradikalen Umfeld einer größeren Beliebtheit erfreut), wenn der Vermieter mit derartigen Umständen nicht rechnen kann. Der Senat hat dem Vermieter zugebilligt, unter derartigen Umständen auch noch nach erfolgter Überlassung der Mietfläche den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Abs. 1 BGB anfechten zu können.


BGB § 123 Abs. 1

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.


Tenor:

Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandes-gerichts Naumburg vom 28. Oktober 2008 wird auf Kosten des Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen


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Sachverhalt (Tatbestand):

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten (Mieter) aus abgetretenem Recht Räumung und Herausgabe eines Ladengeschäfts.

Mit Vertrag vom 1. Juni 2007 vermietete die C. Immobilien GmbH und Co. KG (i. F.: Vermieterin), vertreten durch die Klägerin, an den Beklagten (Mieter) in dem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen Geschäftshaus in M. ein Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien und Sortimenten im Outdoorbereich. Bestandteil des Vertrages war eine als Anlage 5 beigefügte Sortimentsliste vom 23. Mai 2007, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten Bekleidungsangebot enthält, ohne eine Marke zu nennen. Der Beklagte (Mieter) beabsichtigte, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, die von der M. GmbH, deren Geschäftsführer der Beklagte (Mieter) war, vertrieben wird. Diese Marke wird in der Öffentlichkeit in einen ausschließlichen Bezug zur rechtsradikalen Szene gesetzt.


Nachdem die Klägerin von dem beabsichtigten Angebot der Marke "Thor Steinar" erfahren hatte, versuchte sie, den Beklagten (Mieter) zu einem Verzicht auf die Eröffnung des Ladens oder auf den Vertrieb des Warensortiments der Marke "Thor Steinar" zu bewegen.

Am 27. Juli 2007, dem Tag der Eröffnung des Ladens, unterzeichnete der Beklagte (Mieter) auf Wunsch der Klägerin eine Erklärung zum Mietvertrag, in der er versicherte, dass von seinem Gewerbe keine verfassungsrechtlich relevanten Aktivitäten ausgingen und er auch keine rechts- oder linksextremistische Parteien oder Gruppierungen finanziell unterstütze und unterstützen werde. Diese Erklärung wurde auch von dem Vertreter der Klägerin unterzeichnet.


Mit Schreiben vom 27. Juli 2007 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag aus wichtigem Grund. Sie wiederholte die Kündigung mit Schreiben vom 2. August 2007 und erklärte darüber hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Die Vermieterin hat ihre Ansprüche auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts an die Klägerin abgetreten.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten (Mieters) ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte (Mieter) seinen Klageabweisungsantrag weiter.


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Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2009, 128 veröffentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte (Mieter) sei zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Er habe kein Recht zum Besitz, weil die Klägerin den Mietvertrag vom 1. Juni 2007 im Namen der Vermieterin mit Schreiben vom 2. August 2007 wirksam wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 Abs. 1 BGB angefochten habe.


Der Beklagte (Mieter) sei unter Zugrundelegung seines eigenen Sachvortrags verpflichtet gewesen, der Klägerin im Zuge der Vertragsverhandlungen auch ohne ausdrückliche Nachfrage mitzuteilen, dass er weit überwiegend Ware der Marke "Thor Steinar" verkaufen wolle. Der Beklagte (Mieter) habe nach seinem eigenen Vortrag gewusst, dass es Presseberichterstattung gebe, die dem von ihm an-gebotenen Warensortiment eine hohe Affinität zur rechten Szene zuweise. In dieser Berichterstattung werde die Meinung vertreten, die Marke "Thor Steinar" werde bevorzugt von Anhängern und Mitgliedern der rechtsradikalen Szene gekauft und getragen und als Erkennungssymbol für die Zugehörigkeit zur "rechten Szene" genutzt. Ausweislich des von dem Beklagten vorgelegten Artikels aus der TAZ vom 2. Mai 2008 sei es in mehreren Fußballstadien der neuen Bundesländer, im Bundestag und im Landtag von Mecklenburg-Vorpommern verboten, Kleidung des Labels "Thor Steinar" zu tragen. Es lasse sich zwar nach Aktenlage nicht feststellen, dass diese Verbote bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages vom 1. Juni 2007 ausgesprochen worden seien. Es spreche aber nichts für das Gegenteil. Zumindest die W. GmbH und Co. KG a.A. habe spätestens am 27. April 2007 für Zuschauer, die Kleidung der Marke "Thor Steinar" tragen, ein Stadionverbot verhängt.


Aus öffentlich zugänglichen Quellen wie dem Artikel "Thor Steinar" in der Internet-Enzyklopädie Wikipedia sei ersichtlich, dass bereits vor dem 1. Juni 2007 Presseberichterstattung existiert habe, die die Marke "Thor Steinar" mit Rechtsextremismus in Verbindung gebracht habe. Bereits aufgrund dieses negativen Bildes der Marke in der Öffentlichkeit sei der Beklagte (Mieter), unabhängig davon, ob dieses Bild zu Recht bestehe, verpflichtet gewesen, die Vermieterin über den beabsichtigten überwiegenden Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" aufzuklären.


Da das Hundertwasserhaus eine Touristenattraktion darstelle, sei für den Beklagten (Mieter) offensichtlich gewesen, dass es für die Vermieterin bei der Entscheidung über den Abschluss des Mietvertrages von ausschlaggebender Bedeutung gewesen sei, ob eine Presseberichterstattung zu erwarten sei, die den Käuferkreis einer vom Mieter verkauften Marke in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene bringe.


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Die Verletzung der Aufklärungspflicht sei auch für den Abschluss des Mietvertrages ursächlich gewesen. Aus der umfangreichen Presseberichterstattung und den Reaktionen von Parlamenten und Fußballvereinen auf die Marke "Thor Steinar" könne geschlossen werden, dass die Kenntnis der Vermieterin von dem beabsichtigten Verkauf dieser Marke Einfluss auf ihre Entschließung gehabt hätte. Dass dies der Fall gewesen sei, zeige das anschließende Bemühen der Vermieterin um eine Beendigung des Vertragsverhältnisses.


Den dadurch begründeten Anschein der Ursächlichkeit der Täuschung für den Vertragsschluss habe der Beklagte (Mieter) nicht entkräftet. Denn es stehe aufgrund der Beweisaufnahme fest, dass die Vermieterin, wie der Zeuge D. glaubhaft bekundet habe, bei Nennung der Marke während der Vertragsverhandlungen recherchiert, deren Brisanz bemerkt und deshalb den Vertrag nicht abgeschlossen hätte.


Der Beklagte (Mieter) habe die Vermieterin auch arglistig getäuscht. Er habe von der bereits vor Abschluss des Mietvertrages vorhandenen kritischen Presseberichterstattung gewusst und es deshalb mindestens ernsthaft für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen, dass der Mietvertrag bei Kenntnis der Vermieterin von dem beabsichtigten Verkauf der Marke "Thor Steinar" nicht zustande gekommen wäre.


Die Anfechtung sei auch nicht durch eine Bestätigung des Mietvertrages gemäß § 144 BGB ausgeschlossen. Eine solche Bestätigung sei, wie eine Würdigung der Zeugenaussagen ergebe, weder durch die schriftliche "Erklärung zum Mietvertrag" vom 27. Juli 2007 noch mündlich erfolgt.


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II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten (Mieter) aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe.

Der Beklagte (Mieter) kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 1. Juni 2007 herleiten. Denn die Vermieterin hat den Vertrag wirksam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Der Mietvertrag ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB).


1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte (Mieter) die Vermieterin dadurch arglistig getäuscht hat, dass er sie vor Vertragsschluss nicht über seine Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt hat.

a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten (Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 10; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82 - NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH Urteil vom 13. Juli 1988 - VIII ZR 224/87 - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.).


Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: Senatsur-teile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 - XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH Urteile vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 - III ZR 333/89 - NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990, 975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.


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Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren (vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.).

In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher Umstände durchzuführen.

Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht besteht, kommt es danach wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an.


b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen rechtsfehlerfrei eine Aufklärungspflicht des Beklagten (Mieters) wegen der besonderen Umstände des Falles bejaht.

Das Mietobjekt lag in dem von dem Künstler Friedensreich Hundertwasser entworfenen, im Zentrum von M. gelegenen so genannten "Hundertwasserhaus", das mit einer Gesamtmietfläche von 7000 qm von der Vermieterin als Geschäftshaus konzipiert war und aufgrund seiner besonderen Gestaltung eine Attraktion für Touristen und Kunden sein sollte.


Nach den revisionsrechtlich nicht angreifbaren Feststellungen des Berufungsgerichts wurde dieses Ziel durch den von dem Beklagten (Mieter) geplanten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar", die unstreitig in der öffentlichen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, gefährdet. Denn der Verkauf solcher Waren kann zur Folge haben, dass das Hundertwasserhaus in den Ruf gerät, Anziehungsort für rechtsradikale Käuferschichten zu sein und damit ein Ort, an dem - auch aufgrund von Demonstrationen - gewaltsame Auseinandersetzungen zu erwarten sind. Diese, das gesamte Anwesen treffende mögliche rufschädigende Wirkung ist geeignet, Kunden und Touristen fernzuhalten und damit andere Mieter im Anwesen zu einer Minderung oder Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen und potentielle Mieter von dem Abschluss eines Mietvertrages abzuhalten. Der Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" kann deshalb der Vermieterin erheblichen wirtschaftlichen Schaden zufügen.


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Darüber hinaus ist die Vermietung von Räumen zum Verkauf von Waren, die in der öffentlichen Meinung ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, geeignet, den Vermieter in der öffentlichen Meinung in die Nähe zu rechtsradikalem Gedankengut zu stellen und sich auch deshalb geschäftsschädigend für ihn auszuwirken.

Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war der beabsichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die Vermieterin von erheblicher Bedeutung.


Sie durfte darüber auch redlicherweise eine Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass der Beklagte (Mieter) in den Mieträumen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies anzunehmen. Denn bei dem Verkauf solcher Waren handelt es sich um einen außergewöhnlichen Umstand, mit dem sie nicht rechnen musste. Darüber hinaus bestand für sie aufgrund der verharmlosenden Angaben des Beklagten (Mieter) zum Sortiment kein Anlass zu einer Nachfrage.


Im Hinblick auf diese dem Beklagten (Mieter) bekannten Umstände musste es sich ihm aufdrängen, dass sich die Vermieterin insoweit über die Waren, die er zum Verkauf anbieten wollte, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" für deren Entscheidung, den Mietvertrag abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war.

Der Beklagte (Mieter) war deshalb nach Treu und Glauben und den Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens verpflichtet, die Vermieterin über den beabsichtigten Verkauf von nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu informieren.


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c) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch die subjektiven Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung bejaht. Nach seinen Feststellungen wusste der Beklagte (Mieter), dass die Marke "Thor Steinar" in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet wird und dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zumindest in Fußballstadien von W. ein Verbot für das Tragen von "Thor Steinar" bestand. Ihm war deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke in dem von Friedensreich Hundertwasser gestalteten großen Geschäftshaus geeignet war, erhebliche wirtschaftliche Nachteile für die Vermieterin zu verursachen. Daraus ergibt sich, dass er zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Vermieterin den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf der Marke "Thor Steinar" gehabt hätte.


d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Verletzung der Aufklärungspflicht für den Entschluss der Vermieterin, den Mietvertrag abzuschließen, ursächlich war. Wie oben ausgeführt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" um einen Umstand, der angesichts der drohenden wirtschaftlichen Auswirkungen für die Vermieterin von erheblicher Bedeutung war. Diese Annahme wird zusätzlich gestützt durch das Verhalten der Vermieterin nach Kenntniserlangung von diesem Umstand. Sie hat nämlich noch am Tag der Eröffnung des Ladens durch den Beklagten (Mieter) am 27. Juli 2007 versucht, sich von dem Mietvertrag zu lösen.


2. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Anfechtung des Mietvertrages auch nicht gemäß § 144 BGB durch eine Vertragsbestätigung der Vermieterin ausgeschlossen.

Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine hier allein in Betracht kommende konkludente Bestätigung des anfechtbaren Vertrages nur vorliegt, wenn das Verhalten des Anfechtungsberechtigten eindeutig Ausdruck eines Bestätigungswillens ist und jede andere, den Umständen nach einigermaßen verständliche Deutung ausscheidet (Senatsurteil vom 1. April 1992 - XII ZR 20/91 - NJW-RR 1992, 779, 780; BGH Urteil vom 2. Februar 1990 - V ZR 266/88 - BGHZ 110, 220, 222). Das Berufungsgericht hat in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise ebenso wie das Landgericht die Zeugenaussagen dahin gewürdigt, dass weder aus der schriftlichen Erklärung des Beklagten (Mieters) vom 27. Juli 2007, noch aus den mündlichen Besprechungen an diesem Tag, noch aus der Überreichung eines Hundertwasserbildes anlässlich der Geschäftseröffnung auf eine Bestätigung des Mietvertrages durch die Vermieterin geschlossen werden kann. Die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts ist umfassend und in sich widerspruchsfrei. Sie verstößt auch nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze.


3. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Willenserklärung kann auch nach Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (Senatsurteil vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06 - BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.).


BGH, Urteil vom 11. August 2010

- XII ZR 192/08 -


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BGB § 123 Abs. 1

Der Mieter ist verpflichtet, den Vermieter vor Abschluss eines Gewerberaummietvertrages über außergewöhnliche Umstände aufzuklären, mit denen der Vermieter nicht rechnen kann und die offensichtlich für diesen von erheblicher Bedeutung sind.


Tenor:

Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammerge-richts in Berlin vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen


Sachverhalt (Tatbestand):

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt von der Beklagten (Mieterin) Räumung und Herausgabe von Gewerbemieträumen sowie Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten.


Mit Vertrag vom 9. Januar 2008 vermietete die Klägerin (Vermieterin) an die Beklagte (Mieterin) ein Ladengeschäft zum Betrieb eines Einzelhandels mit Textilien, Schuhen und Accessoires. Die Beklagte (Mieterin) verkauft dort seit dem 1. Februar 2008 nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar", die von der M. GmbH, deren damaliger Geschäftsführer auch Geschäftsführer der Beklagten ist, hergestellt werden. Diese Marke wird in den öffentlichen Medien und in einer Internetveröffentlichung des Brandenburger Verfassungsschutzes mit einer rechtsextremistischen Gesinnung in Verbindung gebracht. Im Deutschen Bundestag und einigen Fußballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke verboten.


Die M. GmbH betreibt eine Internetseite, auf der sie sich mit der öffentlich geführten Auseinandersetzung über die Marke "Thor Steinar" beschäftigt.

Seit der Eröffnung am 1. Februar 2008 kam es wiederholt zu Demonstrationen und Farbbeutelanschlägen auf das Ladengeschäft.

Mit Anwaltschriftsatz vom 27. Februar 2008 erklärte die Klägerin (Vermieterin) die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung und vorsorglich die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Diese Erklärungen wiederholte sie mit Anwaltschreiben vom 12. März 2008 und in der Klageschrift.


Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten (Mieterin) ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte (Mieterin) ihren Klageabweisungsantrag weiter.

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Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2009, 784 veröffentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

Die Marke "Thor Steinar" werde in der Bevölkerung mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht. Dies ergebe sich aus den vorgelegten Urteilen des Oberlandesgerichts Naumburg und der Landgerichte Magdeburg und Leipzig sowie aus den vorgelegten Zeitungsartikeln und dem eingereichten Artikel über die Marke in "Wikipedia". Dass es sich insoweit nicht lediglich um eine Medienkampagne gegen die Marke handele, zeigten die ebenfalls eingereichte Stellungnahme des Brandenburger Verfassungsschutzes und das Verbot, die Marke im Bundestag und in mehreren Fußballstadien zu tragen.


Das Landgericht sei auch zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte (Mieterin) die Klägerin (Vermieterin) vor Vertragsschluss nicht darüber aufgeklärt habe, nahezu ausschließlich das vollständige Warensortiment der Marke "Thor Steinar" anbieten zu wollen. Dazu sei die Beklagte (Mieterin) jedoch verpflichtet gewesen.


Zwar stelle das Verschweigen von Tatsachen nur dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte eine Aufklärungspflicht bestehe. Es sei auch grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen wahrzunehmen, insbesondere müsse die andere Seite nicht ungefragt über alle ungünstigen Eigenschaften einer Sache oder Person aufklären. Jedoch müsse über solche Umstände aufgeklärt werden, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung seien. Jedenfalls im Gewerbemietrecht sei es - anders als bei Kaufverträgen - nicht erforderlich, dass der Vertragszweck ohne die Aufklärung gefährdet werde. Denn die Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der anderen Vertragspartei habe bei einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag eine größere Bedeutung als bei Kaufverträgen, bei denen die vertraglichen Hauptpflichten im Vordergrund stünden. Im Hinblick darauf, dass der Verkauf der Marke "Thor Steinar" ein hohes Konfliktpotential mit sich bringe und darüber hinaus die Klägerin (Vermieterin) in den Verdacht der Nähe zu rechtsradikalen Gesinnungen rücke, was sich geschäftsschädigend auswirken könne, handele es sich bei der beabsichtigten Eröffnung eines Ladens, in dem im wesentlichen Produkte der Marke "Thor Steinar" verkauft werden sollten, um einen Umstand, der für die Willensbildung des Vermieters offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sei. Hinzu komme, dass zwischen den Parteien ein Informationsgefälle bestanden habe, weil die Beklagte (Mieterin) im Gegensatz zur Klägerin (Vermieterin) gewusst habe, was sie verkaufen wolle. Die Beklagte (Mieterin) habe die Klägerin (Vermieterin) deshalb darüber informieren müssen.


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Die Täuschung sei für den Vertragsschluss auch ursächlich gewesen. Nach der Lebenserfahrung spiele es für den Abschluss von Dauerschuldverhältnissen eine Rolle, wenn eine Vertragspartei Gefahr laufe, dadurch ihrem öffentlichen Ruf und damit auch ihren wirtschaftlichen Interessen zu schaden.

Gegen diese Annahme spreche auch nicht die erstmals in der Berufungsbegründung erhobene Behauptung, die Klägerin (Vermieterin) bzw. Vertreter der Klägerin hätten am 1. Februar 2008, dem Tag der Eröffnung des Ladens, gegenüber Dritten geäußert, die Klägerin (Vermieterin) werde den Mietvertrag mit der Beklagten (Mieterin) nicht beenden, solange diese ihre Miete zahle. Der Vortrag der Beklagten (Mieterin) sei unschlüssig, weil sich hieraus schon nicht ergebe, dass eine zur Vertretung der Klägerin (Vermieterin) berechtigte bestimmte Person sich in dieser Hinsicht geäußert habe. Zudem sei nicht ersichtlich, dass die Klägerin (Vermieterin) zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig informiert gewesen sei. Im Übrigen müsse man der Klägerin (Vermieterin) jedenfalls eine gewisse Überlegungsfrist einräumen und spontanen Äußerungen gegenüber unbekannten Dritten (Politikern und Journalisten) bei der Bewertung der Kausalität kein wesentliches Gewicht zukommen lassen.


Die Beklagte (Mieterin) habe auch arglistig gehandelt. Aus den von der Klägerin (Vermieterin) vorgetragenen Umständen könne der Schluss auf den Täuschungsvorsatz gezogen werden. Ihr Geschäftsführer, der auch Geschäftsführer der Herstellerin der Waren der Marke "Thor Steinar" gewesen sei, habe die damals schon existierende Berichterstattung über die Marke gekannt und wegen des bei Vertragsschluss schon laufenden Räumungsrechtsstreits vor dem Landgericht Magdeburg, an dem er selbst als Beklagter beteiligt gewesen sei, gewusst, dass der Verkauf von "Thor Steinar"-Produkten für Vermieter von Gewerberäumen eine ganz erhebliche Bedeutung haben könne. Ein weiteres gewichtiges Indiz für den Vorsatz der Beklagten (Mieterin) stelle deren E-Mail an die Klägerin (Vermieterin) vom 28. November 2007 dar, in der sie durch die unwahre Angabe, selbst hergestellte Bekleidung zu verkaufen, verschleiert habe, dass das Sortiment tatsächlich im Wesentlichen aus "Thor Steinar"-Produkten der M. GmbH bestehen solle.


Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt habe, als Schadensersatz wegen schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflicht von der Beklagten (Mieterin) zu erstatten.


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II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

Die Klägerin (Vermieterin) hat gegen die Beklagte (Mieterin) einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Ladenfläche und einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlich im Zusammenhang mit der Anfechtung des Mietvertrages entstandenen Anwaltskosten.


Die Beklagte (Mieterin) kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 9. Januar 2008 herleiten. Denn die Klägerin (Vermieterin) hat den Vertrag wirksam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Der Mietvertrag ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB).


1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Beklagte (Mieterin) die Klägerin (Vermieterin) dadurch arglistig getäuscht hat, dass sie diese vor Vertragsschluss nicht über ihre Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließliche Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt hat.


a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und Umstände aufzuklären, die dessen Willensentschließung beeinflussen könnten (Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 10; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18; vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82 - NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH Urteil vom 13. Juli 1988 - VIII ZR 224/87 - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.).


Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht des Vermieters: Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004, 2674; vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom 15. November 2006 - XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH Urteile vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007 - VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18). Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden können (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 - III ZR 333/89 - NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990, 975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.


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Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über diese Tatsache zu informieren (vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.).


In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten, Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger außergewöhnlicher Umstände durchzuführen.


Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht besteht, kommt es danach wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an.


b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen rechtsfehlerfrei eine Aufklärungspflicht der Beklagten (Mieterin) wegen der besonderen Umstände des Falles bejaht.


Der Verkauf von Waren einer Marke, die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in der öffentlichen Meinung mit rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und die im Bundestag und mehreren Fußballstadien wegen dieser Einschätzung nicht getragen werden darf, führt, wie das Berufungsgericht weiter festgestellt hat, dazu, dass die Klägerin als Vermieterin von Gewerberäumen, die den Verkauf dieser Waren ermöglicht, in den Ruf gerät, rechtsradikales Gedankengut zu vertreten und darüber hinaus damit rechnen muss, dass es zu Protesten mit Beschädigung ihres Eigentums und auch zu Problemen mit anderen Mietern kommt. Diese Umstände sind nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts geeignet, der Klägerin (Vermieterin) erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.


Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war der beabsichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die Klägerin (Vermieterin) von erheblicher Bedeutung.

Sie durfte darüber auch redlicherweise Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht erkennen, dass die Beklagte (Mieterin) in den Mieträumen Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies anzunehmen. Denn der Verkauf solcher Waren stellt einen außergewöhnlichen Umstand dar, mit dem sie nicht rechnen musste. Darüber hinaus bestand für sie aufgrund der verharmlosenden Angaben der Beklagten (Mieterin) zum Sortiment in ihrer bei den Vertragsverhandlungen an die Klägerin (Vermieterin) gerichteten E-Mail vom 28. November 2007 kein Anlass zu einer Nachfrage.


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Im Hinblick auf diese der Beklagten (Mieterin) bekannten Umstände musste es sich ihr aufdrängen, dass sich die Klägerin (Vermieterin) insoweit über die Waren, die zum Verkauf angeboten werden sollten, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" für deren Entscheidung, den Mietvertrag abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war. Die Beklagte war deshalb nach Treu und Glauben und den Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens verpflichtet, die Klägerin (Vermieterin) über den beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" zu informieren.


c) Zu Recht hat das Berufungsgericht die subjektiven Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung durch unterlassene Aufklärung bejaht. Die Beklagte (Mieterin) wusste, dass die Marke "Thor Steinar" in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet wird und im Bundestag und in verschiedenen Fußballstadien ein Verbot für Kleidung der Marke "Thor Steinar" bestand. Ihr war deshalb bewusst, dass der Verkauf von Waren dieser Marke geeignet war, erhebliche wirtschaftliche Nachteile für die Klägerin (Vermieterin) zu verursachen. Daraus ergibt sich, dass sie zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die Klägerin (Vermieterin) den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" gehabt hätte.


d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Verletzung der Aufklärungspflicht für den Entschluss der Klägerin (Vermieterin), den Mietvertrag abzuschließen, ursächlich war. Wie oben ausgeführt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" um einen Umstand, der angesichts der wirtschaftlichen Auswirkungen für die Klägerin (Vermieterin) von erheblicher Bedeutung war.


Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe die erstmals in der Berufungsbegründung aufgestellte Behauptung der Beklagten (Mieterin) übergangen, die Klägerin (Vermieterin) habe am Tag der Eröffnung des Ladens, dem 1. Februar 2008, gegenüber Dritten geäußert, sie werde den Mietvertrag mit der Beklagten (Mieterin) nicht beenden, greift schon deshalb nicht, weil dieser Vortrag nicht entscheidungserheblich ist. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist bereits nicht ersichtlich, dass sich die Klägerin (Vermieterin) zu diesem Zeitpunkt vollständig über die Bedeutung der Marke informiert hatte. Deshalb kann aus solchen etwaigen Äußerungen - entgegen der Ansicht der Revision - nicht darauf geschlossen werden, dass die Klägerin (Vermieterin) den Mietvertrag auch abgeschlossen hätte, wenn sie Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" gehabt hätte.


2. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mietvertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt war. Eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete Willenserklärung kann auch nach Überlassung der Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden (Senatsurteil vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06 - BGHZ 178, 16 Rn. 34 f.).


BGH, Urteil vom 11. August 2010

- XII ZR 123/09 -


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