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Nachmieter
Nachmieter Nachfolgemieter Ersatzmieter
Viele Mieter sind der Meinung, es reiche für den Mieter aus, gegenüber dem Vermieter drei Nachmieter zu benennen, um von dem Vermieter aus einem Mietvertrag entlassen werden zu müssen.
Das ist falsch!
Nur im Ausnahmefall kann ein Mieter von seinem Vermieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn daran ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und der Mieter dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter bzw. Nachmieter stellt.
Gerichte entscheiden über die Frage des Vorliegens eines berechtigten Interesses des Mieters an der vorzeitigen Vertragsaufhebung unter besonderer Abwägung der wechselseitig bestehenden Interessen der Vertragsparteien (also des Mieters und des Vermieters) jeweils im Einzelfall. Das Interesse des Mieters an der vorzeitigen Aufhebung des Vertrages muss also das Interesse des Vermieters am weiteren Fortbestand des Mietverhältnisses deutlich übersteigen.
Dabei wird weniger eine Rolle spielen, ob ein Mieter deshalb vorzeitig ausziehen will, weil er eine günstigere oder bessere Wohnung oder wirtschaftlich besser geeignete Geschäftsräume beziehen kann. Maßstab für das Bestehen eines berechtigten Interesses des Mieters sind eher Gesichtspunkte wie etwa schwere Krankheit, beruflich bestimmter Ortswechsel, Vergrößerung oder Verkleinerung der Familie einhergehend mit finanziellen Gründen, Scheitern einer Ehe etc..
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Führt die Abwägung des Interesses des Mieters an der Vertragsaufhebung gegenüber dem Interesse des Vermieters am Aufrechterhalten eines Mietvertrages zu dem Ergebnis, dass für den Mieter das Festhalten an dem Mietvertrag unzumutbar geworden ist, kann dies einen besonderen Ausnahmefall darstellen, in dem ein Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter der Voraussetzung der Benennung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters nicht mehr an einem längerfristigen Mietvertrag festgehalten werden darf.
Siehe hierzu aber auch die Entscheidung des BGH aus Oktober 2015: Vorzeitige Entlassung aus längerfristigem Mietvertrag durch Gestellung eines Nachmieters - VIII ZR 247/14 -
Bei Mietverträgen mit kurzer Restlaufzeit oder mit kurzen Kündigungsfristen, wie etwa der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten bei Wohnraum, wird in der Regel kein berechtigtes Interesse eines Mieters an der vorzeitigen Aufhebung eines Mietvertrages anzunehmen sein.
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Mietnachfolgeklausel Nachmieterklausel Ersatzmieterklausel
Manche Mietverträge enthalten Klauseln, in denen der Vermieter sich verpflichtet, den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn der Mieter einen Nachmieter bzw. Ersatzmieter benennt, der an seiner Stelle zu gleichen Konditionen das bestehende Mietverhältnis fortsetzt oder einen Nachfolgemieter benennt, der einen neuen Mietvertrag mit dem Vermieter abschließt.
Vor allem in Gewerbemietverträgen sind solche Nachmieterklauseln immer wieder einmal anzutreffen, wobei allerdings die Mehrzahl der Gewerbemietverträge sicherlich keine derartigen Klauseln enthält.
Juristen sprechen von echten Nachmieterklauseln, wenn der Mietvertrag eine Bindung des Vermieters an den vom Mieter benannten (zumutbaren) Nachmieter vorsieht und von unechten Nachmieterklauseln, wenn dem Mieter das Recht zur vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages für den Fall eingeräumt wird, dass er einen Nachmieter stellt, wobei es dem Vermieter dann unbenommen bleiben soll, ein neues Mietverhältnis mit dem Nachmieter abzuschließen oder nicht.
Echte Nachmieterklauseln bieten dem Mieter oft erst die Möglichkeit für einen etwa beabsichtigten späteren Verkauf eines auf Publikumsverkehr an einem bestimmten Standort ausgerichteten Geschäftsbetriebes.
Sollten Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben und hierzu eine rechtliche Beratung wünschen, rufen Sie uns gern an!
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