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Ihr Mieter zahlt keine Miete?
Wenn Ihr Mieter keine Miete (mehr) zahlt, sollten Sie schnell reagieren, denn längeres Abwarten kann Sie teuer zu stehen kommen.
Hat Ihr Mieter bisher regelmäßig und pünktlich die Miete gezahlt und das Mietverhältnis ist ungestört verlaufen lohnt es sich sicherlich, wenn Sie kurzfristig Kontakt zu Ihrem Mieter aufnehmen und nachfragen, warum Ihr Mieter die fällige Miete nicht gezahlt hat.
Schließlich ist es möglich, dass bei einem Wechsel der Bank ein Dauerauftrag versehentlich nicht wieder eingerichtet worden ist oder dass einmal bei einer Überweisung etwas schiefgegangen ist. Jeder vernünftige Mieter wird sich in einem derartigen Fall von sich aus bemühen, die Situation möglichst schnell zu klären und zu bereinigen.
Ist allerdings schon in der Vergangenheit die Miete unregelmäßig oder unpünktlich an Sie gezahlt worden, liegen also wiederholt unpünktliche Zahlungen der Miete vor, sollten Sie Ihren Mieter schriftlich abmahnen. Abmahnen heißt in diesem Fall, dass Sie Ihrem Mieter in einem Schreiben mitteilen, dass die Miete (z.B. für den Monat Juli 2011) statt am 3. Werktag des Monats, am ..... , erst am ...... bei Ihnen eingegangen ist, die Miete (z.B. für den Monat August 2011) statt am ...... erst am ...... eingegangen ist ...u.s.w.. Schreiben Sie Ihrem Mieter, dass Sie nicht bereit sind, weiterhin unpünktliche Mietzahlungen hinzunehmen und für den Fall der Fortsetzung der unpünktlichen Mietzahlungen notfalls das Mietverhältnis kündigen werden. Den Zugang des Schreibens sollten Sie später beweisen können. Also versenden Sie das Schreiben per Einschreiben mit Rückschein oder lassen Sie es durch einen Boten zustellen.
Wenn Ihr Mieter trotz der ihm beweisbar zugegangenen schriftlichen Abmahnung auch weiterhin die Miete nicht pünktlich zahlen sollte, kann dies zum Anlass genommen werden, nach einer rechtlichen Beratung durch einen Anwalt zum vorliegenden Einzelfall (ggfs. auch vorsorglich nach einer weiteren vergeblichen Abmahnung) das Mietverhältnis außerordentlich unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.
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Problematisch wird es, wenn Ihr Mieter auf Ihre Nachfrage nach der ausbleibenden Mietzahlung nicht oder nicht befriedigend reagiert. Da die Fälligkeit der Miete in § 556 b BGB bestimmt ist und in der Regel kein abweichender Fälligkeitszeitpunkt für die Mietzahlung im Mietvertrag festgeschrieben ist, befindet sich Ihr Mieter mit der Zahlung der Miete bereits im Verzug, wenn er die Miete nicht spätestens zu diesem Zeitpunkt geleistet hat. Eine schriftliche Mahnung von Ihnen ist also nicht unbedingt erforderlich, um ihn mit der Zahlung der Miete in Verzug zu setzen.
Geht die Miete nicht bei Ihnen ein und wird auch die Miete für den nachfolgenden Monat nicht zum vorgesehenen Zeitpunkt entrichtet, können Sie das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Am besten beauftragen Sie hiermit einen Anwalt. Dieser wird von sich aus noch einmal prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vorliegen und dann Ihrem Mieter ein entsprechendes Kündigungsschreiben zustellen.
Die Kosten des Anwalts müssen Sie zunächst selbst tragen; Ihr Mieter wird Ihnen allerdings diese Kosten aufgrund seines Zahlungsverzuges später erstatten müssen (vorausgesetzt, die Kosten lassen sich irgendwann bei Ihrem Mieter beitreiben).
In dem Kündigungsschreiben setzt der Anwalt Ihrem Mieter in der Regel eine verhältnismäßig kurze Frist zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sollte Ihr Mieter darauf nicht reagieren, wird der Anwalt alsbald eine Räumungsklage erheben. Die Kosten für die Fertigung des anwaltlichen Kündigungsschreibens hat - außer bei Großvermietern mit eigener Verwaltung - später der mit den Mietzahlungen im Rückstand befindliche Mieter zu erstatten.
Bis zum Vorliegen eines vollstreckbaren Räumungsurteils (Räumungstitels) werden in der Regel (abhängig von der Arbeitsbelastung und Schnelligkeit des zuständigen Gerichts) mehrere Monate verstreichen, in denen Sie möglicherweise ebenfalls keine Mietzahlungen oder Nutzungsentschädigungen erhalten werden. Daher sollten Sie bei ausbleibenden Mietzahlungen die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses und Einreichung einer Räumungsklage nicht auf die lange Bank schieben und lieber bald reagieren, wenn Ihr Mieter nicht mehr zahlt.
Sollten Sie hierzu Fragen haben und eine rechtliche Beratung durch einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt wünschen, sind wir die richtigen Ansprechpartner.
In eiligen Fällen ist auch eine sofortige telefonische Rechtsberatung über unsere 0900-Hotline durch unseren für das Mietrecht zuständigen Anwalt möglich, wenn Ihr Mieter keine Miete mehr zahlt.
Rufen Sie uns hierzu einfach an! Tel. 040 - 555 99 999
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