Hauskauf


Tipps zum Hauskauf und Grundstückserwerb

Einen Überblick über die in Ihrer Umgebung üblichen Preise für Immobilien können Sie sich selbst verschaffen. Sie müssen nur regelmäßig über einen längeren Zeitraum die Anzeigen in Ihrer Tageszeitung und/oder die Immobilienangebote im Internet verfolgen. Wenn Sie dort die zum Verkauf stehenden Häuser unter Berücksichtigung ihrer Lage (gute, bzw. teure Wohngegend) der Größe des Grundstückes, der Wohnfläche und der Nebenflächen (Keller, Boden ) des Baualters, Ausstattung etc. über einen gewissen Zeitraum vergleichen, werden Sie nach und nach automatisch ein Gefühl für die am Markt üblichen Preise entwickeln. So können Sie sich systematisch auf Ihren Hauskauf vorbereiten.


Haben Sie ein Ihnen interessant erscheinendes Haus und / oder Grundstück gefunden und dieses eingehend besichtigt, sind sich aber nicht sicher, ob es auch tatsächlich den verlangten Kaufpreis wert ist, sollten Sie im Zweifelsfall vor dem Hauskauf lieber einen Sachverständigen hinzuziehen.

Vor allem bei älteren Objekten sollten Sie jemanden zur Besichtigung hinzuzuziehen, der den tatsächlichen Wert des Grundstückes und den Wert und Zustand der Bausubstanz des Hauses beurteilen kann. Da Sie beabsichtigen, mehrere hunderttausend Euro für ein Eigenheim zu investieren, lohnen sich auf jeden Fall die Kosten für die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Dieser wird für Sie prüfen, ob Sie Ihr Geld tatsächlich gut anlegen.


Vor allem bei älterer Bausubstanz kann ein Fachmann besser beurteilen, ob und welche Kosten von Ihnen in absehbarer Zeit für die Instandhaltung oder Sanierung eines Hauses (z. B. neues Dach, neue Fenster, neue Heizung etc.) aufzuwenden sind. Er ist auch eher in der Lage, an kritischen Punkten vorliegende Mängel eines Hauses (z. B. Wassereinbrüche im Keller in der Vergangenheit, Leckagen und Undichtigkeiten an Dach und Fach etc.) festzustellen.

Für einen Laien ist es sehr schwierig, die Substanz eines Hauses richtig einzuschätzen. Ältere Gebäude weisen häufig eine veraltete Anlagentechnik auf. Geschossdecken und Dächer, wie auch Rohrleitungen sind oft nicht oder nicht hinreichend gedämmt. Schlecht eingebaute Fenster mit unzureichender Verglasung, wie insgesamt Defizite im Wärme- und Schallschutz und die dafür notwendigen Investitionen sind für einen Fachmann wesentlich leichter einzuschätzen als für den Laien.


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Auch wenn Sie möglichst gar keine oder nur geringe Kosten für einen Bausachverständigen, Bauingenieur oder Architekten aufwenden wollen, kennen Sie in Ihrem Freundes- oder Bekanntenkreis vielleicht jemanden (z. B. einen im Bauwesen erfahrenen Handwerker), der in der Beurteilung älterer Häuser und ihrer Bausubstanz über mehr Erfahrung verfügt als Sie selbst.

Scheuen Sie sich nicht, das Haus vor dem Hauskauf mehrfach zu besichtigen und eingehend zu prüfen und bei der Besichtigung des Hauses umfänglich und intensiv Fragen zu stellen. (Wann wurde das Haus gebaut, wann wurden welche Sanierungsarbeiten oder Modernisierungen durchgeführt, hat es Wassereinbrüche im Keller oder Durchfeuchtungen in dem Haus gegeben, wann war das der Fall, ist Schimmel aufgetreten, Schwamm, Hausbock etc..) Die Antworten sollten Sie sich sogleich auf einem Zettel notieren und später darauf achten, dass die wesentlichen Dinge auch in dem schriftlichen - später von dem Notar zu beurkundenden - Kaufvertrag aufgeführt sind. (Z. B.: "Der Verkäufer versichert, dass es in der Vergangenheit keine Wassereinbrüche oder Durchfeuchtungen in dem Kaufgegenstand gegeben hat und nach seiner Kenntnis weder Schimmel noch Schwamm oder Hausbock aufgetreten ist.")


Sollte der Verkäufer der Immobilie Ihnen gegenüber Mängel der Immobilie bewußt (arglistig) verschweigen, kann er später von Ihnen unter Umständen trotz eines im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschlusses in Anspruch genommen werden (- siehe hierzu BGH - Entscheidung -).


Sollten größere Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen an dem Haus durchgeführt worden sein, lassen Sie sich von dem Verkäufer die entsprechenden Belege (Rechnungen, Kostenvoranschläge etc.) zeigen, soweit diese noch vorhanden sind. Diese können Ihnen möglicherweise schon vor dem Hauskauf Aufschluss über in der Vergangenheit aufgetretene Probleme bieten, die sich unter Umständen in Zukunft wiederholen könnten.

Auch ist zu empfehlen, sich durch konkrete Einsicht in frühere Abrechnungen über Wasser, Gas, Strom etc. einen genauen Überblick über die nach einem Hauskauf regelmäßig für das Haus zu erwartenden Nebenkosten zu verschaffen.

Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Ihnen gegebenen mündlichen Zusicherungen und Erklärungen im Rahmen der Besichtigungen und Verkaufsgespräche. Bestehen Sie darauf, dass diese in den schriftlichen Kaufvertrag übernommen werden!


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Schwarzkauf Schwarzgeld

Auf gar keinen Fall sollten Sie sich darauf einlassen, neben der im notariellen Kaufvertrag vorgesehenen Kaufpreiszahlung einen Teil des Kaufpreises für das Haus schwarz an den Verkäufer zu leisten!

Derartige Geschäftsabwicklungen, mit denen die Vertragsparteien Steuern sparen wollen, kommen gar nicht einmal so selten vor. In der Regel erscheint dabei ein Teil des Kaufpreises offiziell in dem Grundstückskaufvertrag, während ein weiterer Teil dort unerwähnt bleibt und von dem Käufer parallel in bar an den Verkäufer geleistet wird.


Zum einen machen Sie sich dabei strafbar. Sollte Ihr Nebengeschäft aus irgend einem Grunde später bekannt werden, werden Sie strafrechtlich wegen Steuerhinterziehung verfolgt und haben mit empfindlichen Strafen zu rechnen.

Zum anderen - und das kann im Endeffekt noch wesentlich teurer werden - bringen derartige Geschäfte erhebliche zivilrechtliche Risiken mit sich.


Wenn nämlich nicht alle Teile des Grundstückskaufvertrages (also auch die parallele Barzahlung eines Kaufpreisteils) notariell beurkundet werden ist der gesamte Vertrag unwirksam. Soweit der zwischen den Parteien des Kaufvertrages vereinbarte Kaufpreis von den Parteien bewusst unzutreffend beurkundet wird, wird der Kaufvertrag von der Rechtsprechung als Scheingeschäft angesehen. Gemäß § 117 BGB ist dieses Scheingeschäft null und nichtig.


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Sollte es bei der Abwicklung des Kaufvertrages zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, Vertragsstörungen oder Streitigkeiten kommen und die Vereinbarung der Schwarzzahlung dabei zu Tage treten laufen Sie Gefahr, auf Grund der Nichtigkeit des Kaufvertrages überhaupt nicht mehr als Eigentümer des gekauften Grundstückes in das Grundbuch eingetragen zu werden.


Soweit Sie das von Ihnen geleistete Bargeld nicht freiwillig von dem Verkäufer erstattet erhalten, müssten Sie dieses unter Einsatz erheblicher Kosten im Klagewege von dem Verkäufer verlangen. Unter Umständen können Sie dabei nicht einmal beweisen, dass und in welcher Höhe Sie eine Barzahlung an den Verkäufer geleistet haben, da Quittungen bei derartigen Geschäften in der Regel nicht erteilt werden. Selbst wenn Sie aber ein obsiegendes Urteil erstreiten sollten, ist damit noch nicht gesagt, dass Sie Ihr Geld später auch zurückerhalten. Unter Umständen hat der Verkäufer dieses bereits verbraucht oder anderweitig verwandt und Ihre Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer gehen ins Leere.


Hüten Sie sich daher vor derartigen Geschäften! Sie machen sich nicht nur strafbar sondern können bei einem derartigen Hauskauf auch viel Geld verlieren.


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Finanzierung

Wenn Sie nicht zu dem kleinen Kreis der Käufer einer Immobilie gehören, die den Erwerb der Immobilie ohne jede Fremdfinanzierung aus vorhandenen eigenen Mitteln bezahlen können, sollten Sie sich rechtzeitig vor dem rechtswirksamen Abschluss des Grundstückskaufvertrages (also vor dessen notarieller Beurkundung) um eine geeignete Finanzierung des beabsichtigten Immobilienerwerbes bemühen.

Verlassen Sie sich nicht leichtfertig auf Ihnen lediglich mündlich erteilte Finanzierungszusagen des von Ihnen kontaktierten Mitarbeiters eines Kreditinstituts. Sie wären nicht der Erste, der sich auf vage Finanzierungszusagen verlässt und dann später nach wirksamer Beurkundung des Kaufvertrages feststellen muss, dass die betreffende Bank doch nicht bereit ist, einen Darlehensvertrag mit Ihnen zu schließen, Ihnen also die benötigten finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stellen wird. Neben dem zwangsläufig folgenden Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag können in derartigen Situationen beträchtliche Schadensersatzforderungen auf Sie zukommen.


Achten Sie daher lieber darauf, dass Ihnen vor der rechtswirksamen Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages eine schriftliche Finanzierungszusage des Kreditinstituts vorliegt! Dies gilt insbesondere, wenn Sie nur über knappe und/oder unregelmäßige Einkünfte verfügen oder wenn Sie beabsichtigen, den Immobilienkauf mit nur ganz wenig oder gar vollständig mit gar keinem Eigenkapital zu finanzieren.

Liegt Ihnen eine schriftliche Finanzierungszusage vor, können Sie den endgültigen Vertrag über die Finanzierung des Kaufpreises (Darlehensvertrag) mit dem Kreditinstitut schließen, nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist.


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Notarielle Beurkundung

In der Regel wird Ihnen der Kaufvertrag als Entwurf vor der notariellen Beurkundung (also vor der Verlesung und Unterzeichnung beim Notar) zur Durchsicht übermittelt. Sie sollten den Kaufvertrag nicht nur sorgfältig in allen Einzelheiten lesen, Sie sollten ihn auch verstehen. Nur wenige juristische Laien sind in der Lage, die rechtlichen Formulierungen der zahlreichen Vertragsklauseln eines Grundstückskaufvertrages tatsächlich zu verstehen. Fühlen Sie sich daher nicht "dumm", der überwiegende Teil Ihrer Mitbürger versteht den Vertrag ebenso wenig wie Sie. Lassen Sie sich lieber rechtzeitig rechtlich beraten und die Ihnen nicht verständlichen Klauseln im Vertrag ausführlich erläutern.


Die von Ihnen zu zahlenden Kosten für eine Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt sind im Verhältnis zu der von Ihnen zu leistenden Kaufpreiszahlung nur gering. Demgegenüber wird es deutlich teurer und ist es oft auch für den Anwalt unmöglich, Sie aus einem einmal wirksam geschlossenen Kaufvertrag mit ungünstigen Bedingungen wieder einseitig zu lösen. Ein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag ist in der Regel nicht vorgesehen. Lassen Sie sich daher im Zweifelsfall lieber vor der Beurkundung des Kaufvertrages rechtlich beraten.


Rufen Sie uns gern an! Tel.: 040 - 555 99 999


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Achten Sie auch darauf, dass die Einsichtnahme des Grundbuches (und ggfs. auch des Baulastenverzeichnisses) durch den Notar zeitnah vor der Beurkundung vorgesehen ist und Sie nicht auf die zeitnahe Einsichtnahme verzichten (bzw. Sie selbst sich bei der zuständigen Gemeinde / Behörde nach etwaigen Einträgen im Baulastenverzeichnis erkundigen).


Legen Sie Wert darauf, dass Sie das Grundeigentum lastenfrei erwerben.

Ebenso sollten der Zeitpunkt und die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung im Zusammenhang mit den Modalitäten der Übergabe der Immobilie sorgfältig geprüft werden.


Oft werden die zu beurkundenden Immobilienkaufverträge von dem Notar recht schnell verlesen. Sollten Sie dabei etwas nicht verstehen oder Fragen haben, scheuen Sie sich nicht, den Notar bei der Verlesung zu unterbrechen und um Aufklärung zu bitten!

Notfalls können Sie bei aufkommenden Zweifeln oder Unklarheiten zu diesem Zeitpunkt immer noch vom Kauf Abstand nehmen. Oder Sie können sich zur Sicherheit noch eine Überlegungsfrist ausbitten, soweit Ihnen die Erklärungen nicht genügen sollten und Sie meinen, hierzu lieber noch Rechtsrat einzuholen. Das mag zwar für alle Beteiligte sehr ärgerlich sein, ist für Sie aber immer noch besser als ein einmal wirksam geschlossener Vertrag zu nachteiligen Bedingungen, an den Sie dann endgültig gebunden sind.


Selbstverständlich können diese Tipps keine rechtliche Beratung oder gar rechtliche Prüfung Ihres Immobilienkaufvertrages ersetzen. Sie sollten sich daher lieber rechtzeitig durch einen Anwalt beraten lassen!


Wenn Sie den Kaufvertrag für Ihre Immobilie (wenn irgend möglich vor der Beurkundung) zu moderaten Konditionen rechtlich überprüfen lassen wollen, können Sie uns einfach den Vertrag als Datei per E-Mail oder per Post zusammen mit Ihren Kontaktdaten übersenden. Wir übermitteln Ihnen dann eine Vergütungsvereinbarung zur Unterzeichnung, prüfen zeitnah den Vertrag und erläutern Ihnen anschließend - nach Ihrer Wahl telefonisch oder in unserer Kanzlei - das Ergebnis der Vertragsprüfung und beantworten Ihre Fragen zum Vertrag und Hauskauf.

Hier finden Sie nähere Informationen zu unserer Vertragsprüfung beim Immobilienkauf.


Auf Wunsch können Sie zum Hauskauf bzw. dem beabsichtigten Kauf oder Verkauf eines Hauses auch unsere sofortige telefonische Rechtsberatung durch den Anwalt zu bestehenden Fragen im Vorwege in Anspruch nehmen.

Rufen Sie uns hierzu gern an! Tel.: 040 - 555 99 999


Hinweise und Informationen zum Kauf einer Wohnung bzw. von Wohnungseigentum finden Sie in den Tipps zum Wohnungskauf.


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