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Wohnungskauf
Tipps zum Wohnungskauf / Kauf einer Eigentumswohnung:
Einen ersten Überblick über die in Ihrer Gegend üblichen Preise für Eigentumswohnungen können Sie sich selbst verschaffen. Sie müssen nur regelmäßig über einen längeren Zeitraum die Immobilienanzeigen in Ihrer Tageszeitung und / oder einschlägigen Internetforen verfolgen. Wenn Sie die dort zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen unter Berücksichtigung ihrer Lage (gute, bzw. teure Wohngegend) der Größe der Wohnfläche und der Nebenflächen (Keller, Boden ) des Baualters des Hauses bzw. der Wohnanlage, der besonderen Ausstattung der Wohnung (Einbauküche, Kamin, Anzahl und Größe der Sanitäreinrichtungen etc.) und der besonderen Merkmale der Wohnanlage (Kfz-Stellplätze, Tiefgarage, Gemeinschaftseinrichtungen etc.) über einen gewissen Zeitraum vergleichen, werden Sie automatisch ein Gefühl für die am Markt üblichen Preise entwickeln.
Haben Sie eine interessante Wohnung gefunden und diese eingehend besichtigt, sind sich aber nicht sicher, ob die Wohnung tatsächlich den verlangten Kaufpreis wert ist, sollten Sie im Zweifelsfall lieber einen Fachmann (ggfs. Sachverständigen) hinzuziehen.
Keineswegs nur bei älteren Objekten empfiehlt es sich, jemanden zur Besichtigung hinzuzuziehen, der den tatsächlichen Wert einer Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, beurteilen kann. Wenn Sie beabsichtigen, einiges Geld in den Kauf einer Eigentumswohnung zu investieren, lohnen sich auf jeden Fall die Kosten für die Hinzuziehung eines Sachverständigen. Dieser wird für Sie prüfen, ob Sie Ihr Geld tatsächlich gut anlegen.
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Gerade bei älterer Bausubstanz kann ein Fachmann besser beurteilen, ob und welche Kosten von Ihnen in absehbarer Zeit für die Instandhaltung oder Sanierung des Gemeinschaftseigentums (z. B. neues Dach, neue Fenster, neue Heizungsanlage, Neuanstrich der Fassade des Hauses etc.) aufzuwenden sein werden. Er ist auch eher in der Lage, an kritischen Punkten vorliegende Mängel eines Hauses (z. B. Wassereinbrüche im Keller in der Vergangenheit, Leckagen und Undichtigkeiten an Dach und Fach etc.) festzustellen. Denn an den insoweit anfallenden Reparatur- und Sanierungskosten für das Gemeinschaftseigentum werden Sie sich künftig anteilig beteiligen müssen.
Den Zustand und die Ausstattung Ihres künftigen Sondereigentums, also der Wohnung selbst, werden Sie sicherlich eher ohne fremde Hilfe beurteilen können.
Auch wenn Sie die Kosten für einen Bausachverständigen oder Architekten nicht aufwenden wollen, kennen Sie in Ihrem Bekanntenkreis vielleicht jemanden (z. B. Handwerker), der über mehr Erfahrung in der Beurteilung älterer Häuser und ihrer Bausubstanz verfügt als Sie selbst.
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In jedem Fall ist es sinnvoll, wenn Sie sich durch konkrete Einsicht in frühere Abrechnungen über Wohngeld, Wasser, Gas, Strom etc. einen genaueren Überblick über die regelmäßig zu erwartenden Nebenkosten zu verschaffen.
Sie sollten sich von dem Verkäufer der Wohnung oder dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft unbedingt auch sämtliche Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft vorlegen lassen und diese sorgfältig studieren, da sie Ihnen wertvolle Aufschlüsse über in der Vergangenheit durchgeführte oder für einen späteren Zeitpunkt zurückgestellte Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen, Besonderheiten der Wohnanlage wie auch über denkbare Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern oder den Bewohnern des Hauses (Mietern) geben können.
Auch die Teilungserklärung und insbesondere die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie sorgfältig lesen.
Wenn Sie die Teilungserklärung prüfen, können Sie dieser u.a. entnehmen, ob andere Eigentumseinheiten des Objekts nicht nur zu Wohnzwecken sondern auch zu gewerblichen Zwecken (z.B. Laden, Gaststätte, Praxis, Büro - häufig bei Flächen im Erdgeschoss) genutzt werden können und welche andere Nutzung im Einzelfall gestattet ist.
In der Gemeinschaftsordnung sind die näheren Regelungen der Wohnungseigentümer untereinander verankert, also das 'Miteinander' der Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft (WEG) ist dort geregelt.
Oft ist es hilfreich, wenn Sie nicht nur mit dem Verkäufer der Wohnung sprechen, der ja ein starkes Interesse daran hat, Ihnen die Wohnung zu veräußern. Auch Hinweise und Informationen von Nachbarn in der Wohnanlage selbst oder den umstehenden Häusern können für Sie sehr nützlich sein.
Sie erfahren so unter Umständen mehr über die tatsächliche Situation des Umfeldes. Gibt es häufig Streit unter den Mitbewohnern, gibt es dort gar streitsüchtige Mitbewohner oder Querulanten? Stehen in den nächsten Jahren größere Sanierungsmaßnahmen am Hause an? Hat es in der Vergangenheit größere Probleme mit Mängeln des Hauses gegeben? Handelt es sich tatsächlich um eine ruhige Wohngegend? Mit wie hohem Verkehrsaufkommen ist auf der nahe gelegenen Straße zu den unterschiedlichen Zeiten zu rechnen? Ist es dort am Wochenende ruhig? Gibt es Planungen über Veränderungen in dem Wohngebiet? ...... usw.
Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Ihnen gegebenen mündlichen Zusicherungen und Erklärungen im Rahmen der Besichtigungen und Verkaufsgespräche. Bestehen Sie darauf, dass diese in den schriftlichen Kaufvertrag übernommen werden!
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Vermietete Wohnung
Sollten Sie eine vermietete Wohnung kaufen wollen, so ist es wichtig zu wissen, dass Sie gemäß § 566 BGB mit allen Rechten und Pflichten anstelle des bisherigen Vermieters in das neue Mietverhältnis eintreten.
Sie sollten sich daher rechtzeitig vor der Beurkundung des Kaufvertrages eine Kopie des bestehenden Mietvertrages mit allen dazugehörigen Nachträgen und Zusatzvereinbarungen übersenden lassen und den Mietvertrag sorgfältig prüfen.
Bei Zweifeln über die Wirksamkeit einzelner Vertragsklauseln des Mietvertrages und/oder für den Fall, dass Sie beabsichtigen sollten, den Mietern später wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis zu kündigen, sollten Sie den Mietvertrag zur Sicherheit lieber zusammen mit dem Entwurf des notariellen Kaufvertrages durch einen Anwalt rechtlich prüfen lassen. Wir bieten die kurzfristige unkomplizierte rechtliche Prüfung von Mietverträgen über Wohnraum oder Gewerberaum zu moderaten Konditionen an. Näheres hierzu finden Sie unter Mietvertragsprüfung.
Schwarzkauf Schwarzgeld
Auf gar keinen Fall sollten Sie sich darauf einlassen, neben der im notariellen Kaufvertrag vorgesehenen Kaufpreiszahlung einen Teil des Kaufpreises für die Wohnung schwarz an den Verkäufer zu leisten!
Derartige Geschäftsabwicklungen, mit denen die Vertragsparteien Steuern sparen wollen, kommen gar nicht einmal so selten vor. In der Regel erscheint dabei ein Teil des Kaufpreises offiziell in dem Kaufvertrag, während ein weiterer Teil dort unerwähnt bleibt und von dem Käufer parallel in bar an den Verkäufer geleistet wird.
Zum einen machen Sie sich dabei strafbar. Sollte Ihr Nebengeschäft aus irgend einem Grunde später bekannt werden, werden Sie strafrechtlich wegen Steuerhinterziehung verfolgt und haben mit empfindlichen Strafen zu rechnen.
Zum anderen - und das kann im Endeffekt noch wesentlich teurer werden - bringen derartige Geschäfte erhebliche zivilrechtliche Risiken mit sich.
Wenn nämlich nicht alle Teile des Kaufvertrages über Wohnungseigentum (also auch die parallele Barzahlung eines Kaufpreisteils) notariell beurkundet werden ist der gesamte Vertrag unwirksam. Soweit der zwischen den Parteien des Kaufvertrages vereinbarte Kaufpreis von den Parteien bewusst unzutreffend beurkundet wird, wird der Kaufvertrag von der Rechtsprechung als Scheingeschäft angesehen. Gemäß § 117 BGB ist dieses Scheingeschäft null und nichtig.
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Sollte es bei der Abwicklung des Kaufvertrages zu unvorhergesehenen Schwierigkeiten, Vertragsstörungen oder Streitigkeiten kommen und die Vereinbarung der Schwarzzahlung dabei zu Tage treten laufen Sie Gefahr, auf Grund der Nichtigkeit des Kaufvertrages überhaupt nicht mehr als Eigentümer der gekauften Wohnung in das Grundbuch eingetragen zu werden.
Soweit Sie das von Ihnen geleistete Bargeld nicht freiwillig von dem Verkäufer erstattet erhalten, müssten Sie dieses unter Einsatz erheblicher Kosten im Klagewege von dem Verkäufer verlangen. Unter Umständen können Sie dabei nicht einmal beweisen, dass und in welcher Höhe Sie eine Barzahlung an den Verkäufer geleistet haben, da Quittungen bei derartigen Geschäften in der Regel nicht erteilt werden. Selbst wenn Sie aber ein obsiegendes Urteil erstreiten sollten, ist damit noch nicht gesagt, dass Sie Ihr Geld später auch zurückerhalten. Unter Umständen hat der Verkäufer dieses bereits verbraucht oder anderweitig verwandt und Ihre Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer gehen ins Leere.
Hüten Sie sich daher vor derartigen Geschäften! Sie machen sich nicht nur strafbar sondern können dabei auch viel Geld verlieren.
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Finanzierung
Sofern Sie nicht zu den Glücklichen gehören, die den Erwerb einer Eigentumswohnung ohne jede Fremdfinanzierung aus vorhandenen eigenen Mitteln bezahlen können, sollten Sie sich rechtzeitig vor dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrages (also vor dessen notarieller Beurkundung) um eine geeignete Finanzierung des beabsichtigten Immobilienerwerbes bemühen. Verlassen Sie sich dabei nicht leichtfertig auf Ihnen lediglich mündlich erteilte Finanzierungszusagen des von Ihnen kontaktierten Mitarbeiters eines Kreditinstituts. Sie wären nicht der Erste, der sich auf vage Finanzierungszusagen verlässt und dann später nach wirksamer Beurkundung des Kaufvertrages feststellen muss, dass die betreffende Bank nicht bereit ist, einen Darlehensvertrag mit Ihnen zu schließen, Ihnen also die benötigten finanziellen Mittel nicht zur Verfügung stellen wird. Neben dem zwangsläufig folgenden Rücktritt des Verkäufers vom Kaufvertrag können in derartigen Situationen beträchtliche Schadensersatzforderungen des Verkäufers auf Sie zukommen.
Legen Sie daher Wert darauf, dass Ihnen vor der rechtswirksamen Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages eine schriftliche Finanzierungszusage des geldgebenden Kreditinstituts vorliegt! Dies gilt insbesondere, wenn Sie nur über knappe und/oder unregelmäßige Einkünfte verfügen oder wenn Sie beabsichtigen, den Immobilienkauf mit nur ganz wenig oder gar vollständig ohne Eigenkapital zu finanzieren.
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Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages
Üblicherweise wird Ihnen der Entwurf des Kaufvertrages rechtzeitig vor der notariellen Beurkundung (also vor der Verlesung in einem Notartermin) zur Durchsicht übermittelt. Sie sollten den Vertragsentwurf nicht nur sorgfältig in allen Einzelheiten lesen, Sie sollten ihn auch verstehen. Nur wenige juristische Laien sind in der Lage, die rechtlichen Formulierungen der zahlreichen Vertragsklauseln eines Kaufvertrages über Wohnungseigentum tatsächlich zu verstehen. Fühlen Sie sich daher nicht "dumm", die Mehrzahl Ihrer Mitbürger versteht derartige Verträge ebenso wenig wie Sie. Lassen Sie sich lieber rechtzeitig rechtlich beraten und die Ihnen nicht verständlichen Vertragsklauseln ausführlich erläutern.
Die von Ihnen zu zahlenden Kosten für eine Vertragsprüfung durch einen Rechtsanwalt sind im Verhältnis zu der von Ihnen zu leistenden Kaufpreiszahlung nur gering. Demgegenüber wird es deutlich teurer und es ist oft auch unmöglich, sich aus einem einmal wirksam geschlossenen Kaufvertrag mit ungünstigen Bedingungen wieder einseitig zu lösen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall daher lieber vor der Beurkundung des Kaufvertrages rechtlich beraten.
Rufen Sie uns an ! Tel.: 040 - 555 99 999
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Achten Sie auch darauf, dass in dem Kaufvertrag die Einsichtnahme des Grundbuches durch den Notar vor der Beurkundung vorgesehen ist und Sie nicht auf die Einsichtnahme verzichten!
Achten Sie ferner darauf, dass Sie das Wohnungseigentum lastenfrei erwerben und Ihre Kaufpreiszahlung erst dann an den Verkäufer geleistet werden muss (oder weitergeleitet werden darf), wenn Ihnen die Wohnung mit allen dazugehörigen Nebenflächen (Kellerraum, Bodenraum, Garagenstellplatz) geräumt und frei von allen Mietverhältnissen oder sonstigen Nutzungsverhältnissen übergeben worden ist oder die entsprechende Übergabe für Sie sichergestellt ist.
Nicht selten werden die Kaufverträge von dem beurkundenden Notar sehr schnell verlesen. Soweit Sie etwas nicht verstehen oder Fragen haben scheuen Sie sich nicht, den Notar bei der Verlesung zu unterbrechen und um Aufklärung zu bitten.
Selbstverständlich können diese Tipps keine rechtliche Beratung oder gar rechtliche Prüfung Ihres Kaufvertrages über Wohnungseigentum ersetzen. Sie sollten sich daher rechtzeitig durch einen Anwalt beraten lassen.
Sofern Sie den Kaufvertrag für Ihre Wohnung, Ihren Immobilienkaufvertrag oder Bauträgervertrag durch uns zeitnah und zu moderaten Konditionen prüfen lassen wollen finden Sie hier nähere Informationen zur Vertragsprüfung beim Immobilienkauf. Dies gilt selbstverständlich auch für die begleitende Prüfung des etwa bei dem Kauf einer Eigentumswohnung auf Sie als Käufer übergehenden Mietvertrages oder der bei dem Kauf eines Mietshauses auf Sie als Käufer übergehenden Mietverträge über Gewerberaum und Wohnraum.
Sollten Sie es besonders eilig haben oder sollten Sie vorab bestimmte Fragen zum Wohnungskauf haben, können Sie sich im Vorwege auch an unsere telefonische Rechtsberatung wenden.
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