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Renovierung / Schönheitsreparaturen
Was Sie als Mieter einer Wohnung zur Renovierung und zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wissen sollten
Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und Sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
In § 538 BGB heißt es: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.
Das bedeutet, dass der Mieter einer Wohnung von Gesetzes wegen weder eine Renovierungspflicht noch eine Instandsetzungspflicht für die Mietsache hat.
Nach dem Gesetz ist also nicht der Mieter sondern der Vermieter zur Renovierung einer Wohnung bzw. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen an einer Wohnung verpflichtet.
Diese gesetzlichen Regelungen sind allerdings abdingbar, das heißt, die Regelungen dürfen durch die Parteien eines Mietvertrages geändert werden.
Davon wird in der Praxis reger Gebrauch gemacht. In fast jedem Mietvertrag wird vereinbart, dass der Mieter einer Wohnung die Wohnung zu renovieren hat bzw. die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.
Eine derartige Verlagerung der eigentlich dem Vermieter obliegenden Pflichten auf den Mieter zur Renovierung einer Wohnung bzw. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird in gewissen Grenzen schon lange von der Rechtsprechung als zulässig angesehen.
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Aus diesem Grund finden sich in den meisten Mietverträgen formularartige Klauseln, denen zufolge der Mieter zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Da diese Übung schon seit Jahrzehnten besteht, sind viele rechtliche Laien der unzutreffenden Auffassung, die Ausführung von Schönheitsreparaturen in einer Wohnung bzw. die Renovierung sei immer Sache des Mieters.
Dem ist aber keineswegs so. Enthält ein Mietvertrag keine Vertragsklausel über die Renovierung und/oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist es alleinige Pflicht des Vermieters, während der Dauer des Mietverhältnisses bis einschließlich zum Zeitpunkt der Übergabe der Mieträume nach dem Ende des Mietverhältnisses die üblichen Schönheitsreparaturen an einer Wohnung auszuführen und durch die regelmäßige Durchführung von Renovierungsarbeiten die Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Die gleiche Verpflichtung trifft den Vermieter, wenn der Mietvertrag zwar eine Formularklausel enthält, welche den Mieter zur Renovierung bzw. zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn diese Vertragsklausel allerdings unwirksam ist. Auch dann muss der Vermieter und nicht etwa der Mieter renovieren. Und das gilt nicht nur zum Ablauf sondern auch während der Dauer eines Mietverhältnisses.
Zur Frage der Wirksamkeit entsprechender Renovierungsklauseln bzw. Klauseln über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen gibt es diverse Rechtsprechung und jeden Tag kommen neue Entscheidungen hinzu. Die bedeutendsten Entscheidungen des für derartige Fragestellungen höchsten deutschen Gerichts, des Bundesgerichtshofs, finden Sie unter diesem Link:
Urteile zu Renovierung und Schönheitsreparaturen
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Anhaltspunkte für die Unwirksamkeit von Vertragsklauseln über Schönheitsreparaturen können sich insbesondere unter folgenden Konstellationen ergeben:
Zu den Schönheitsreparaturen in einer Wohnung gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.
Werden in einem Formularvertrag weitere Leistungen des Mieters als durchzuführende Schönheitsreparaturen ohne einen angemessenen finanziellen Ausgleich durch den Vermieter vereinbart, so kann dadurch die gesamte Vereinbarung über Schönheitsreparaturen unwirksam sein, so dass nicht mehr der Mieter sondern ausschließlich der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.
Sieht eine Formularklausel im Mietvertrag für die Ausführung von Schönheitsreparaturen zeitlich starre Fristen vor (z.B. "alle" oder "mindestens" 3 oder 5 Jahre statt "in der Regel" oder "üblicherweise"), welche auch einen Mieter, der die Mietsache kaum oder sehr pfleglich genutzt hat, so dass diese noch einwandfrei ist und eigentlich nicht renoviert werden müsste, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, so ist die Vertragsklausel in der Regel unwirksam.
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Verpflichtet eine Formularklausel im Mietvertrag den Mieter zur Durchführung einer so genannten Endrenovierung, also zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses ungeachtet der Frage, ob die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist oder nicht, so ist damit in der Regel die gesamte Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter während und zum Ende der Mietzeit unwirksam.
Verpflichtet eine Renovierungsklausel den Mieter, während der Dauer des Mietverhältnisses die Mieträume in bestimmten Farbtönen (zum Beispiel "weiß") zu streichen, so ist damit in der Regel die gesamte Vereinbarung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter während und zum Ende der Mietzeit unwirksam.
Wirksam sind allerdings Vertragsklauseln, die den Mieter verpflichten, nach Ablauf des Mietverhältnisses die Mieträume in bestimmten Farbtönen zurückzugeben, wenn er sie ursprünglich so übernommen hat.
Selbstverständlich können die vorstehenden Anhaltspunkte nur grobe Tipps für eine vorläufige Einschätzung und Bewertung entsprechender Formularklauseln geben. Sie ersetzen keinesfalls die sorgfältige Auseinandersetzung mit der einschlägigen Rechtsprechung, insbesondere den hierzu ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und - was jedem juristischen Laien dringend anzuraten ist - die Beratung durch einen im Mietrecht erfahrenen Anwalt.
Sollten Sie Fragen zu den Schönheitsreparaturen und zur Renovierung haben und hierzu eine rechtliche Beratung wünschen, rufen Sie uns gern an!
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